Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась.

 Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади.

Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

  • ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
  • особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
  • особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкцияПосле покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

  • С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет,  сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

  • Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего  применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкцияВ случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

  • После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
  • Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
  • Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.

Важно: если органы опеки и попечительства не дали согласия на проведение сделки по продаже, продавать жилье, купленное на материнский капитал, втайне от них нельзя! Все сделки, связанные с имуществом, купленным на материнский капитал, отслеживаются.

Особенности продажи жилья купленного в ипотеку с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкцияПродавая ипотечную жилплощадь с материнским капиталом необходимо ответственно подойти ко всем этапам сделки, чтобы не получилось так, что банк дал согласие, а Органы опеки и попечительства – нет, или наоборот: Опека согласилась, а банк – отказал.

Для исключения подобных ситуаций, продавцам необходимо придерживаться четкого плана действий, а именно:

  • Найти покупателя, который согласен на покупку при данных условиях за наличный расчет;
  • Найти новую жилплощадь, которая будет приобретаться, после продажи.

Если покупка не рассматривается, нужно договориться с ближайшими родственниками или третьими лицами, у которых есть в собственности жилое имущество, о том, что бы оформить право собственности на доли в нем на детей;

  • Оформить документы о собственности детей на долю в другой квартире;
  • Подготовить и подать в Опеку пакет документов с запросом на разрешение сделки;
  • Подготовить и подать заявление в банк;
  • Получить разрешение от службы Опеки и попечительства;
  • Согласовать время совершения сделки по купле – продажи с банком;
  • Официально выписаться;
  • Подписать договор купли – продажи.

Конечно, соблюдение подобного плана действий достаточно проблематично, однако именно таким способом можно продать имущество, купленное на семейный капитал и находящееся в ипотеке.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом Ссылка на основную публикацию Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

Источник: https://ProSobstvennost.ru/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

В целях поднятия уровня рождаемости, российское государство приняло решение о выплате родителям материнского капитала. Он выплачивается только тем семьям, где были рождены или усыновлены вторые и последующие дети. В данный момент законом установлена фиксированная сумма материнского капитала, которая составляет 453 026 рублей.

Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей.

Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству.

Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей.

Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

  • будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
  • соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

  • удостоверение личности родителей;
  • акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
  • документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
  • справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

  • человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
  • все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Читайте также:  Какие существуют виды миграции населения, в том числе на территории россии

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

  • по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
  • количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
  • должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов.

Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами.

Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия. 

При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом.

Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги.

Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/semejnoe-pravo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Чаще всего семьи, получившие помощь от государства, вкладывают деньги в улучшение жилищных условий. Нередко для приобретения оформляется ипотечный кредит. Но иногда возникает необходимость продать жилье, и тут возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Какие документы нужны в органы опеки?

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

  • копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
  • свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
  • технический паспорт на жилье;
  • справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
  • заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Для продажи недвижимости следует предоставить в органы опеки пакет документов.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую?

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.

Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

  • заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
  • сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
  • недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.

Существует несколько способов продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

  • раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
  • обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
  • не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Оптимальным выходом в случае развода будет погашение ипотечного кредита по обоюдному согласию и только после этого раздел имущества с учетом обязательной части ребенка.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя.

Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной. Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям.

В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.

В случае оспаривания сделки в наиболее проигрышной ситуации находится покупатель.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom-v-2017/

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал | Ипотека онлайн

Рассмотрим риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал, так как любые сделки при недостаточном внимании к оформлению документов могут стать причиной головных болей у бывшего собственника. Чтобы купля-продажа прошла удачно, необходимо не только собрать полный пакет документов, найти покупателя, но и по пунктам описать процесс взаиморасчетов в соглашении.

Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Спросите риэлторов – идеальных сделок при реализации жилплощади очень мало. К возможным рискам лучше подготовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий. Повысить безопасность сделки помогут следующие сведения:

  1. У клиента, решившего купить вашу квартиру, должен быть собран полный пакет документов для оформления сделки. Попросите предъявить оригинал семейного сертификата с голограммой, а также справку из банка об остатке средств на счете, выданную сроком менее 1 месяца. Обманщики стремятся предъявить поддельные бумаги, по которым нельзя будет получить перевод. Таким образом, риски продажи квартиры через материнский капитал связаны с вероятностью попасть под влияние третьих лиц с мошенническими намерениями.
  2. Продавец недвижимости не сможет выставить покупателю свои требования – подстраиваться под действие госпрограммы придется в любом случае. Поэтому чтобы не беспокоиться о подложных документах, продавать жилье лучше клиентам с ипотекой. Тогда документы ПФР проверит служба безопасности, средства маткапитала перечислит банк, и продавец получит всю сумму за квартиру без задержек в день расчетов по кредитному договору.
  3. При оформлении ипотеки на квартиру возможные сложности по выплате субсидии покупателя не волнуют – за исполнением финансовых обязательств следит банк. Деньги из Пенсионного фонда поступают уже в счет погашения кредита, а не для уплаты части стоимости квартиры при ее покупке.

Рекомендуемая статья:  Покупка новостройки по военной ипотеке

Представители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.

Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).

Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом подробно описано в другой статье.

Важно! Оформлять ипотеку с капиталом разрешено семьям, у которых младший ребенок не достиг 3-летнего возраста (256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Купить жилье за наличные с выплатой субсидии до установленного срока не получится.

Как продавец квартиры может получить свои деньги

При заключении такой сделки невозможно забрать деньги наличными, так как средства по сертификату не выдают на предъявителя. Продавцу придется открывать банковский счет и ждать поступлений от учреждения (Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 16 (скачать)), если покупатель берет жилье в ипотеку, или от ПФР, когда остальную сумму выплачивают безналичным путем.

Владельцу следует учесть риски продажи квартиры за материнский капитал при получении денежной суммы:

  • Без банковского кредитования. В этом случае продавец соглашается на свой страх и риск оформить такую сделку по тем документам, что предъявил покупатель. Проверить подлинность бумаг самостоятельно без помощи сотрудников ПФР или правоохранительных органов сложно. (Шаблон Договора купли-продажи с материнским капиталом без ипотеки — есть в другой статье).
  • За счет средств ипотечного кредита. Практически безрисковая сделка , так как банк сразу перечисляет всю сумму по договору продавцу, а уже потом банк ждет перевода из Пенсионного фонда. Если ПФР по каким-либо причинам откажет в выплате, ответственность за гашение остатка все равно несет заемщик.
Читайте также:  Увольнение пенсионера по собственному желанию: правила и порядок, требуется ли отработка, нюансы оформления

Чтобы фонд принял положительное решение, необходимо следить за оформлением документации. Поводом для отказа в переводе считаются ложные сведения, предоставленные получателем субсидии (256-ФЗ, ст. 8 (скачать)).

  • Рекомендуемые статьи: Документы для погашения ипотеки материнским капиталом
  • Этапы покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку с материнским капиталом
  • Как происходит передача денег при ипотеке продавцу
  • Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
  • Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Каков срок перечисления маткапитала при положительном решении

Чтобы снизить риски продавца при продаже квартиры через материнский капитал и упростить процедуру переоформления, Правительство внесло в закон необходимые поправки (Постановление от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 17 (скачать)).

Например, раньше ПФР мог думать целый месяц и еще столько же переводить деньги. По новым правилам срок перевода сократился до 10 суток. Сегодня продавцы ждут в 2 раза меньше – не более 41 дня с даты, когда представитель фонда принял заявление от покупателя.

Как себя обезопасить при продаже квартиры с маткапиталом

На самом деле риски при заключении такой сделки невелики. Чтобы снизить шансы быть обманутым, продавцу следует лишь проявлять бдительность и соблюдать следующие рекомендации:

  1. Запрашивать полный пакет документов у покупателя до подписания документов. Проверьте, есть ли у будущего владельца выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете и когда она выдана.
  2. Указывать все расчеты по купле-продаже в договоре. Все тонкости, которые могут возникнуть при переводе и поступлении средств госсубсидии должны быть подробно описаны в соглашении. В документе прописываются реквизиты счета физлица, сроки осуществления перевода, его сумма, обязанности и ответственность покупателя в случае получения отказа из ПФ.

    Условие договора купли-продажи о перечислении материнского капитала на расчетный счет продавцу

  3. Договор между сторонами желательно, но не всегда обязательно, оформлять в нотариальной конторе, услугами которой вы пользовались ранее и специалистам которой доверяете. Не стоит спешить с интернет-оформлением, когда на документе ставятся цифровые подписи из-за высоких рисков мошенничества и сложностей с приемом цифровых документов в государственных регистрационных учреждениях.

Зная информацию, озвученную выше, вы можете самостоятельно решить, опасно ли продавать квартиру за материнский капитал семьям с детьми. Если не бояться потратить время на оформление документов и выбрать ипотеку, шансы столкнуться с обманом при сделке минимальны.

 Документы от продавца на ипотеку

Оцените автора Поделитесь в социальных сетях

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-za-materinskij-kapital.html

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Самым популярным вариантом использования сертификата на маткапитала по-прежнему остаётся увеличение жилплощади. Большое количество семей используют эти средства, чтобы купить жилье в ипотеку. Нередки случаи, когда семья со временем сталкивается с необходимостью продать такую квартиру. Причины бывают разными, в частности, появляется потребность приобретения жилья с большей площадью.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Законом не запрещается продавать квартиры, купленные с использованием мат. капитала для частичного погашения ипотечного кредита. При этом надо соблюсти ряд важных условий. Сначала необходимо заручиться согласием банка на совершение сделки.

Банк должен разрешить переход обязательств по уплате ипотеки на покупателя. Если все собственники такой квартиры являются совершеннолетними, никаких сложностей при продаже не возникнет.

А если собственниками выступают несовершеннолетние дети, процесс продажи усложнится и пройдет при непосредственном участии органов опеки и попечительства (далее ООиП).

Как продать квартиру

Задача ООиП следить за тем, чтобы соблюдались имущественные права детей.

Поэтому родителям важно предъявить органам опеки доказательства того, что в результате сделки с квартирой права детей будут соблюдены, и тем самым получить разрешение на продажу недвижимости.

По итогам сделки детям гарантированно выделяются доли, равнозначные отчуждаемым. Кроме того, новые условия проживания должны быть улучшены либо остаться на прежнем уровне. Ухудшение условий проживания не допускается.

Чтобы получить согласие ООиП на продажу жилплощади с долями, выделенными несовершеннолетним детям, необходимо предоставить:

  • заявление по распоряжению;
  • паспорта родителей или опекунов, а также их копии;
  • подлинники свидетельств о рождении детей, а также их копии;
  • ответственное заявление родителей или опекунов об участии в сделке детей;
  • справку по оценке стоимости жилья;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Важно помнить, что при совершении подобной сделки необходимо сохранить достойный уровень проживания. Тем не менее существует ряд исключений.

Например, детям можно выделить равнозначные отчуждаемые доли при уменьшении долей взрослых членов семьи. Как правило, разрешение ООиП на продажу имущества несовершеннолетних составляет 3 месяца.

Однако, согласно разъяснениям законодательства, договора нужно представить не позднее месяца с момента получения разрешения.

Далее необходимо выбрать вариант расчетов при сделке:

  • часть средств покупателя зачисляется для погашения ипотеки продавца (как правило, в качестве первоначального взноса);
  • если банк дает разрешение, должен быть заключен новый договор, по которому на покупателя переходят права и обязанности продавца;
  • ипотека закрывается продавцом, обременения с недвижимости снимаются, происходит ее переоформление на покупателя.

Читать также:  Как можно использовать средства материнского капитала

Необходимые документы

Для продажи квартиры, купленной на средства маткапитала в ипотеку, понадобятся следующие документы:

  1. паспорта каждой из сторон сделки;
  2. разрешение ООиП на проведение сделки;
  3. разрешение из Пенсионного фонда (если планируется использование сертификата);
  4. сертификат на маткапитал (если планируется его использование);
  5. согласие супруга (супруги) на продажу квартиры и совершеннолетнего ребенка, имеющего долю в квартире;
  6. свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
  7. разрешение банка;
  8. все необходимые документы на квартиру (различные паспорта, свидетельство о праве собственности и т.д.);
  9. справка об отсутствии задолженности по платежам;
  10. выписка из ЕГРП;
  11. страховка, если ее оформляли.

Комплект документов может варьироваться в каждом отдельном случае.

Оформление договора купли-продажи

На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

  1. Представление сторон.
  2. Законные основания на проведение сделки.
  3. Характеристики недвижимости, адрес местонахождения.
  4. Порядок расчета стоимости, способы расчета.
  5. Сумма сделки, срок полной ее оплаты покупателем.
  6. Сумма задатка, который продавец получил от покупателя.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Наличие субсидий и иных мер социальной поддержки, если они есть.
  9. Приложения к договору, свидетельствующие о законности сделки.
  10. Подписи сторон и реквизиты счетов в случае использования безналичного расчета.

В некоторых случаях может понадобиться заключение независимого оценщика, подтверждающее реальную стоимость недвижимости.

Скачать образцы документов

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Еще на стадии подготовки к сделке по продаже жилого помещения родители (опекуны) обязаны найти жилплощадь с лучшими либо соответствующими отчуждаемой условиями проживания.

Несовершеннолетние дети обязаны получить равнозначные доли в новом жилье. Сделки как по продаже, так и по покупке проводятся одновременно. Составляются договоры на продаваемое и на покупаемое жилье.

В договоре детей желательно указывать в качестве новых собственников.

Если приобретение жилья происходит с использованием банковского займа, собственность оформляется на родителей.

Перед этим составляется нотариально заверенное обязательство — документ, определяющий наделение несовершеннолетних долями после того, как будет погашен кредит.

Далее полный комплект документов, включая заявление о предоставлении разрешения на осуществление сделки, направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

При продаже квартиры, приобретенной по ипотеке, покупатель обязан перечислить в день сделки на счет банка сумму, равную остатку долга.

Если жилая недвижимость покупалась с привлечением маткапитала, при разводе такой вариант проведения сделки совершенно недопустим. Необходимо выделить детям доли после того, как с недвижимости будет снято обременение и перед продажей квартиры.

Если это условие не будет выполнено, возникает риск признания сделки недействительной. Не исключен вариант возврата суммы маткапитала государству.

Читать также:  Региональный материнский капитал в Свердловской области

Чтобы после развода исполнить обязательства о наделении детей долями, нужно помнить, что:

  • Первоначально у нотариуса определяются доли родителей, затем они регистрируются и лишь при повторном обращении происходит определение доли детей.
  • Если в квартире доли выделены только родителям, при разделе необходимо нотариально закрепить за каждым ребенком часть доли каждого из родителей.
  • Если сразу после покупки жилья доли были определены, не требуется посещать нотариуса.
  • Не позднее 6 месяцев после снятия обременения, необходимо выделить доли несовершеннолетним.
  • Определяя размер доли ребенка, следует исходить из минимума квадратных метров, предусмотренного для одного человека в конкретном регионе.

В случае отказа одним из родителей от исполнения обязанности по выделению доли, второй родитель имеет право заявить в суд.

Если развод состоялся без раздела имущества, иск может содержать несколько пунктов по купленной в ипотеку с участием маткапитала жилплощади: определение долей бывших супругов и одновременно — их детей.

Бывают случаи, когда разведенные родители часть жилья детям выделить не могут (например, на имущество одного из них наложен арест). Обращения в суд в такой ситуации избежать не удастся.

Наказания при нарушениях условий

Если родители не собираются выделять доли своим несовершеннолетним детям при продаже жилья, сделка признается незаконной, а к самим родителям будут применены штрафные санкции.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

Родители обязаны выделить доли детям не позднее 6 месяцев с того момента, как с недвижимости, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, было снято обременение.

Сделку по продаже недвижимости можно провести в любое время, даже если доли некоторыми членами семьи пока не получены. Ограничения по срокам продажи такой квартиры законом не устанавливаются.

Однако, чтобы обеспечить законность сделки и избежать обвинений родителей (опекунов) в мошенничестве с сертификатом, следует заручиться одобрением со стороны органов опеки.

Получение его возможно в случае, если родители обязуются выделить детям доли в другом жилье, соизмеримые с отчуждаемыми. Доли могут быть выделены как в квартире, приобретаемой взамен, так и в квартире родственников. Квартира должна быть оформлена на момент продажи на одного из супругов.

Поскольку сделка осуществляется в период брака, необходимо получение нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на покупку или строительство иного жилого помещения, на продажу имеющейся квартиры, а также на выделение в новом жилье долей несовершеннолетним детям.

Источник: https://gosuslugi365.ru/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Как купить в ипотеку квартиру с материнским капиталом: условия, способы, пошаговая инструкция

  • Ипотека позволяет получить жилье и уже сегодня улучшить условия проживания, выплачивая стоимость недвижимости на протяжении нескольких лет.
  • Для семей с двумя и более детьми предусмотрена государственная помощь – материнский капитал (МК), который облегчит финансовое бремя при желании оформить ипотечный кредит на квартиру.
  • В материале мы расскажем об условиях такого кредита с МК и предоставим подробную инструкцию о том, как приобрести недвижимость в ипотеку с использованием МК без лишних хлопот.
Читайте также:  Как будут выявлять самозанятых людей: способы, порядок, перспективы

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Условия предоставления ипотечного кредита под МК

Ипотечный кредит для семьи с двумя и более детьми – оптимальная возможность целесообразно вложить средства сертификата материнского капитала.

Внимание! Если держатель МК нуждается в улучшении жилищных условий (его текущее жилье не соответствует минимальным санитарным нормам по площади и другим критериям), он имеет право получить от государства субсидию в размере 453 тысяч рублей на покупку недвижимости не дожидаясь трехлетнего срока для использования сертификата.

Поскольку квартира даже с такой компенсацией часто оказывается дорогим приобретением, большинство семей пользуются ипотекой. Особенности и условия стандартного ипотечного кредитования регулирует Федеральный закон №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он предусматривает выделение банком средств на приобретение нового жилья.

Материнский капитал для банка является дополнительной опцией, однако он не снимает требований, предъявляющихся ко всем ипотечным кредитам в России. Заемщику предстоит доказать свою платежеспособность, наличие «белого» легального дохода. Плюсами станут положительная кредитная история, наличие личного имущества, счетов и депозитов в других банках.

Варианты употребления маткапитала

Материнский капитал используется при оформлении ипотеки, для погашения основной суммы долга либо для выплаты первоначального взноса. Чаще всего способ выбирать не приходится, банк сам определяет сферу использования материнского капитала.

Первоначальный взнос

Является наиболее оптимальным способом привлечения МК, поскольку позволяет снизить первоначальные расходы при оформлении кредита.

Часто случается так, что у семьи нет на руках даже 15% от стоимости квартиры для первоначального взноса.

Если при этом мать является держателем МК, она может использовать средства и, тем самым, избавить семью от надобности откладывать оформление ипотеки и переезд в новое жилье.

К сожалению, не редко банки отказывают в использовании капитала таким образом, стремясь уже при оформлении кредита получить деньги самого заявителя и убедиться в его платежеспособности.

Внесение средств в счет основного долга

Более часто встречается вариант использования МК в уплату основного долга, таким образом заемщик сразу снижает тело кредита и проценты по ипотеке оказываются меньше. Банкам такой вариант нравится больше, поскольку они сразу убеждаются в платежеспособности клиента – получая от него первый взнос в размере 10-15% от суммы кредита.

Отметим, что для использования МК заемщик должен выполнить и ряд дополнительных условий. Разрешено приобретать жилье только для семьи, владеющей капиталом. Оно должно располагаться на территории РФ, не быть собственностью родственников. Сделки с аварийной недвижимостью или жильем, предназначенным под снос, ПФР не одобряет.

Пошаговая инструкция, как купить жильё

Выбор банка

Важно! Первым делом заемщику предстоит определиться с банком кредитором. Желательно выбирать из числа финансовых организаций с существующими программами «Ипотека+Маткапитал».

Охотнее всего на заключение такого рода сделок идут государственные банки, например, специализированные программы есть в Сбербанке и ВТБ. Но можно поискать их и в частных структурах.

Банкиры рекомендуют потенциальным заемщикам брать кредит у банка с самыми строгими требованиями среди организаций, готовых дать им деньги. Чем больше проверок проводит банк, чтобы удостовериться в платежеспособности клиента, тем ниже у такой сделки оказываются риски. А риски напрямую связаны с условиями кредита. Как правило, самые лояльные условия предлагают финансовые организации с наиболее жесткими рамками.

Одним из главных характеристик любой кредитной сделки является процентная ставка. В социальных программах она не будет превышать 10%, некоторые банки кредитуют под 12-12,5%.

Задача заемщика найти наиболее низкую процентную ставку на рынке. Обратите внимание, не предусматривает ли договор комиссию при оформлении и плату за обслуживание кредита.

Дополнительные расходы могут оказаться существенными.

Далее заемщик должен определиться – есть ли у него средства для оплаты первоначального взноса, если да, то в каком конкретно объеме. Ответив на этот вопрос, семья поймет какие условия ей подходят.

Размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20%. Также посмотрите, какую максимальную сумму выдает заемщику банк, на какой срок, есть ли особенные условия для молодых семей.

Если заемщик получает зарплату в финансовой организации, то и шансы на получение в этом банке кредита окажутся выше.

Подача предварительной заявки

Если банк выбран, следующим шагом станет общение с кредитным представителем и заполнение бумаг для предварительной заявки на ипотеку. У каждого банка подготовлены анкеты (такую анкету заполняют все созаемщики, если они есть) и перечень обязательных документов.

Заемщик должен предъявить:

  1. Паспорт гражданина РФ с регистрацией (для заявителей с временной регистрацией понадобится подтверждение по месту пребывания).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Справку 2-НДФЛ/от работодателя.
  4. Выписки из банковских счетов.

Внимание! Если же кредит, по условиям финансовой организации, может быть выдан без подтверждения доходов, но с обеспечением – предъявляется второй документ, подтверждающий личность. Им может стать заграничный паспорт, водительские права, военный билет.

Собирается отдельный документ и для МК:

  1. Сертификат на получение материнского капитала.
  2. Справка из отделения пенсионного фонда об остатке средств на балансе.
  3. Заявка об обязательном выделении доли в квартире всем членам семьи.

Получение одобрения

Банк рассматривает заявку от трех до десяти дней, после этого с заявителем связываются и сообщают о решении. Если оно оказалось положительным, гражданин второй раз посещает банк для предметного разговора. Заемщику рассказывают условия кредита, а тот, в свою очередь, предоставляет кредитору информацию о выбранном объекте недвижимости.

Переговоры с продавцом

Покупателю желательно разъяснить нюансы использования маткапитала – документы на одобрение ПФР отправляются до регистрации в Росреестре, до момента перехода права собственности Пенсионный фонд либо одобрит сделку, либо откажет.

В первом случае вопрос маткапитала будет решен – останется лишь дождаться средств. Если ПФР отклонит сделку, то и перехода права собственности не состоится. В случае с ипотечным кредитованием ПФР сотрудничает прежде всего с банком, а не с владельцем недвижимости. Соответственно, на порядок расчета МК не влияет – заявитель, оформляя ипотеку, получает затребованную сумму.

Предоставление документов банку на недвижимость

Предполагается, что к моменту обращения в банк, заявитель определился с недвижимостью, которую он хочет приобрести при помощи ипотеки. Поэтому уже на этом этапе финансовая организация требует внушительный пакет документов по квартире.

Если на момент одобрения кредитной заявки у владельца маткапитала нет необходимых бумаг – не беда, ипотека, так или иначе, не оформляется сразу, ведь банку предстоит убедиться в юридической чистоте жилья, провести его рыночную оценку – приобретаемая квартира станет залогом.

Чтобы получить ипотеку покупатель должен передать банку такие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности (действующего владельца).
  2. Правоустанавливающий документ (банк должен знать, как недвижимость перешла в собственность текущего владельца – по договору купли-продажи, дарения, а может быть была унаследована или получена в ходе приватизации квартиры).
  3. Выписка из Росреестра о сделках с жильем (срок ее действия – 1 месяц).
  4. Отказ других участников долевой собственности от преимущественного права покупку (заверяется нотариально). Актуально только для квартир в долевой собственности.
  5. Замужние и женатые владельцы должны предоставить согласие супруга на продажу.
  6. Разрешение от органов опеки, если хотя бы один владелец – несовершеннолетний.

Как видите, продавец предоставляет стандартный пакет документов для проверки юридической чистоты. От покупателя требуется взять разрешения от супруга (если есть) и от органов опеки (если есть несовершеннолетние владельцы) на заключение договора ипотеки.

Уведомление ПФР о желании приобрести жильё

Понадобится предъявить в ПФР:

  • Сертификат на получение материнского капитала.
  • Свидетельства о рождении/усыновлении всех детей.
  • Свидетельство о браке (разводе).
  • Договор приобретения недвижимости (подписывать не требуется).
  • Документ, подтверждающий одобрение кредита со стороны банка.

Оценка

Чтобы понимать стоимость имущества, которое будет передано в залог банку, кредитная организация проводит оценку. Для этого привлекается независимый оценщик или работник риэлторского агентства с соответствующей лицензией. Проведение такой оценки никак не влияет на сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи.

Важно! Если финансовая организация посчитает, что хозяин значительно завысил стоимость недвижимости при продажи – покупателю могут предложить сумму меньше той, которую он запросил изначально.

Заключение кредитного ипотечного соглашения

Следующим шагом станет посещение банка для заключение кредитного договора. Бланк предоставит вам кредитор.

Перед подписанием советуем внимательно ознакомиться с условиями ипотеки.

Все без исключения заемщики надеются, что им не придется столкнуться с просрочками и штрафами, однако знать в каких случаях будут начисляться пени необходимо, чтобы быть более финансово грамотным.

Если что-то в договоре непонятно – спрашивайте у кредитного менеджера, он находится рядом именно затем, чтобы отвечать на вопросы.

Прочитав все, поставьте свою подпись и дату заключения договора. С этого момента ипотечный договор начал действовать, однако квартира еще не является вашей собственностью.

  • Скачать бланк договора ипотеки
  • Скачать образец договора ипотеки

Заключение договора купли-продажи

Решив вопрос с банком, переходим к договоренности с самим продавцом. Договор, который уже прошел одобрение в ПФР, подписывается сторонами и заверяется нотариально. Помните, что стоимость сделки является существенным условием и должна быть указана в документе (как и все нюансы расчета между сторонами).

Оплата госпошлины

В наши дни государственной пошлиной облагается только регистрация нового права собственности, так что выплата налога лежит на покупателе.

Реквизиты вы можете узнать в Росреестре или МФЦ (обратите внимание, что реквизиты будут разными) даже во время подачи документов на регистрацию.

Без квитанции об оплате пошлины бумаги примут, однако процесс регистрации не начнут – не забудьте сразу же принести и платежный документ. Размер пошлины для физического лица составляет 2000 рублей.

Регистрация сделки в Росреестре

Чтобы пройти процедуру регистрации необходимо предоставить данный комплект документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Ипотечный договор с банком.
  4. Технический план квартиры.
  5. Страхование квартиры, жизни и здоровья нового владельца являются обязательными в процессе ипотечного кредитования. Как правило, банк не предлагает альтернативы и предоставляет уже готовые пакеты страхования с одним из своих партнеров.

    Предоставление в ПФР бумаг по сделке

    После регистрации нового права собственности, владелец недвижимости должен посетить ПФР. В этот раз уже с договором купли-продажи, официальным документом из Росреестра о регистрации нового права собственности (то есть свидетельством) и реквизитами для перечисления денег маткапитала.

    Перечисление денег

    Перечисление денег покупателю произойдет в течение одного-двух месяцев и ускорить этот процесс, к сожалению, невозможно. После проведения платежа деньги маткапитала будут считаться использованными, а сделка по купле-продажи квартиры полностью закрытой.

    Несмотря на внушительный перечень пунктов, оформить жилье в ипотеку с использованием маткапитала можно за пару месяцев, главное вооружиться объективной информацией – а вы ее уже имеете, если прочитали материал, и собрать нужные документы. Государство готово компенсировать вам 453 тысячи рублей от стоимости квартиры.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/s-matkapitalom/v-ipoteku.html

Ссылка на основную публикацию