Меню Закрыть

Продажа дачного участка в садоводческом товариществе

Причины, по которым у вас могут отобрать дачу

Может быть несколько вариантов, при которых владелец дачного дома может его лишиться. Участниками мероприятий по присвоению участка и недвижимости на нем могут выступить начальство дачного кооператива, государство или частные структуры.

Дачная недвижимость может иметь разный юридический статус. Дача может быть приватизирована, а может и не быть. В зависимости от этого различаются и сценарии захвата территорий. Соответственно, и шансы на успех у лиц, которые положил глаз на чужой дачный участок или дом, разные.

Начальство кооперативов и соседи

Если дачный дом не приватизирован, отобрать его будет гораздо проще — воспользовавшись ограниченными правами текущего владельца.

Так, на одном из интернет-форумов, житель Днепропетровска Сергей жалуется на директора дачного кооператива от МК «Злагода», которая хочет отобрать у парня дачу, аргументируя это тем, что он нарушает устав дачного сообщества. Причем, нарушает весьма своеобразным образом — не стрижет газон.

Раньше дача принадлежал бабушке, потом маме днепропетровца. На бабушкины средства тут был возведен трехэтажный дом. Загвоздка в том, что ни земля, ни дом не приватизированы. Изучив устав кооператива, необходимо отметить, что формально правда на стороне руководства. В документе действительно прописано требование о поддержании участков в надлежащем виде и целевом использовании земли.

Более того, бывалые дачники, участвующие в обсуждении данной темы, признаются, что по взаимному согласию соседей, и с разрешения дирекции своего кооператива, не раз делили между собой чужой участок, находящийся в запустении.

Юристы , в свою очередь, подтверждают, что решением кооператива не приватизированный дачный участок или дом может быть отобран у хозяина, особенно в случае регулярной неуплаты кооперативных взносов. Более того, для того, чтобы отобрать участок, правлению кооператива даже не нужно обращаться в суд — все решается на собрании.

«Уставы кооперативов были писаны не по единому образцу, здесь и каждый конкретный случай необходимо рассматривать в отдельности. Как правило, если земля под кооперативным участком не приватизирована, то можно лишить члена кооператива права пользования этим земельным участком на основании общего собрания членов кооператива. В отдельных случаях, достаточно единогласного решения членов правления кооператива — нужно смотреть устав. Основанием может послужить отсутствие платежей на содержание кооператива в течение одного года», — объясняет ч лен правления Союза консультантов по недвижимости Украины, юрист Иван Кудояр .

Также следует отметить, что сельские и поселковые советы, которым дачные кооперативы формально подконтрольны, как правило, никак не участвуют в земельных разбирательствах между членами кооператива.

«Как правило, юрисдикция сельских, поселковых советов распространяется на дачный кооператив в целом. То есть, это касается земельных отношений с самим кооперативом или всем участком под застройку. Вышеуказанные советы не могут иметь индивидуальных отношений с отдельным членом кооператива по поводу выделения земли в пользование», — говорит эксперт.

Если дачный дом или участок приватизированы, то отобрать их у хозяина намного труднее. Но и это не дает 100% гарантии от возможных посягательств. В данном случае, захватчикам чужой земли придется действовать через суд, что, несомненно, усложнит их задачу.

«Лишить владельца прав на земельный участок (приватизированный) в дачном кооперативе можно только на основании решения суда. Наша судебная система имеет в основе индивидуальное судопроизводство. Это значит, что в каждом конкретном случае суду необходимы «именные» доказательства нарушения закона при получении Госакта. Механизм судопроизводства в каждом случае тоже индивидуален. Гражданское судопроизводство может быть инициировано любой из заинтересованных сторон, а прокурор может поддержать или не поддержать это производство в интересах физического лица, города или государства», — уточняет юрист.

Что касается процесса приватизации участка и дома, то, вопреки бытующему мнению, что право собственности на дом автоматически обеспечивает и право собственности на сам участок, это не так. Первично все же право собственности на участок. Более того, не имея документов о приватизации участка, получить право собственности на расположенный на нем дом просто невозможно при ныне действующем законодательстве.

«В процессе узаконивания земельного участка в дачном кооперативе и садового дома в дачном кооперативе приоритет имеет земельный участок. Это два разных документа. То есть, сейчас, если нет государственного акта на землю, то, естественно, нельзя получить и свидетельство на право собственности на садовый дом. Если все-таки у собственника на руках имеется договор купли-продажи садового дома, датированный, например, 1997 годом, когда можно было оформить договор купли-продажи садового дома без кадастрового номера земли, то собственник имеет преимущественное право на получение государственного акта на землю, но в установленном законом порядке. То есть, если у кооператива отсутствуют необходимые документы (например, просрочен договор аренды земли под всем кооперативом), то в приватизации собственнику садового дома может быть отказано. Земельный участок под приватизацию, предназначенный для индивидуального дачного строительства, не может превышать 0,10 га», — комментирует ситуацию Иван Кудояр.

Рейдерский захват

Стать жертвой рейдерского захвата или мошенничества со стороны частных структур рискуют те дачники, чьи участки находятся в районах, привлекательных с инвестиционной точки зрения. В эту категорию попадают участки в пригородных зонах мегаполисов, а также в курортных и санаторных зонах. В данном случае, в числе пострадавших оказываются все участники кооператива.

Сценариев такого захвата немало. Приведем одну из схем. В кооперативе постепенно появляется инициативная группа недовольных, критикующая нынешнее руководство и выступающая за его смену. Туда «набираются» дачники, ранее не принимавшие активного участия в жизни дачного поселка. Нередко главным является человек, который на деле не имеет прямого отношения ни к одному из дачных участков.

Затем, проведя импровизированное собрание, инициативная группа захватывают власть в кооперативе. Меняют председателя и устав организации. Создается новая фирма, на которую переписываются системы коммуникаций. Затем эта фирма, грубо говоря, продает их третьей фирме.

Контролировать объекты общественного пользователя и рост коммунальных платежей становится проблемой для дачников. Новая фирма устанавливает свои порядки и цены, порой непомерные, постепенно выживая людей с нужного участка. В итоге, владельцам приходится продавать дома и участки по заниженным ценам. Но часто молва разлетается быстро, и осторожные покупатели не торопятся приобретать проблемный участок даже со скидкой. В конце концов, дачникам приходится отдавать земли практически за бесценок совершенно определенным покупателям.

Для нужд государства

Если на месте вашего участка решили проложить трассу, построить автовокзал, аэропорт или еще какой-нибудь важный объект, то местная власть, например, городской совет, может вынести решение о сносе находящихся на данной территории частных строений. Естественно, в таких случая предусмотрены определенные компенсационные выплаты.

Итак, если дачный дом находится в городской черте на территории, на которую городские власти имеют свои планы, то, в любом случае, хозяин может рассчитывать на компенсацию.

В Законе Украины «Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» говорится, что отчуждение земельного участка производится на условиях выделения владельцу участка, равноценного забираемому. При условии, что с собственником не оговорен иной вариант компенсации.

Что касается дачного дома, то согласно пункту 6 статьи 4 вышеупомянутого законодательного акта, собственник получает взамен иное благоустроенное жилое помещение — дом или часть дома — в зависимости от того, что находилось в его владении.

Также, согласно закону, если собственник не согласен с отчуждением участка по оценочной стоимости, определенной по инициативе государственных органов, он может привлечь другого субъекта оценочной деятельности . Но в этом случае расходы по оценке участка собственник несет сам.

Помимо этого, в законодательном акте говорится о том, что государство берет на себя затраты, связанные с вынужденным переездом невезучего дачника, оформлением документов на новый участок или дом.

Н а практике же возможны совсем иное развитие событий. Иван Кудояр так комментирует ситуацию:

«Поскольку подобных прецедентов на Украине мало, и говорить о законности действий городских властей в таких случаях, когда «государство обязано компенсировать потери», очень сложно. На практике прокуратура опирается на всевозможные распоряжения Кабинета Министров, а собственники земли — на закон «О приватизации земли». Суд принимает решение в каждом случае по-разному, здесь многое зависит от комплектности документов на землю и саму постройку, суммы вложенных средств в строительство и т.п. Часто собственник в суде не может доказать происхождение денег и предоставить полной отчетности о потраченных средствах на строительство. Из-за коллизии правовых норм и «агрессивных» интересов сторон подобные процессы длятся годами. Либо силовой вариант.»

Вариантов, в которых владелец может лишиться дачной недвижимости, не так много. Но, увы, несмотря на конституционную норму о неприкосновенности собственности, в силу многообразия законодательных коллизий и специфики судебной системы Украины, трудно быть уверенным, что на вашу недвижимость не посягнут. Но подстраховаться и, как минимум, приватизировать дачу, все же стоит.

Переоформить приватизацию на себя, участок в садовом товариществе.

Форум недвижимости Domik.ua

15 сен 2013, 10:49

15 сен 2013, 15:46

15 сен 2013, 19:28

15 сен 2013, 20:49

15 сен 2013, 21:32

Судя по публикациям в СМИ, в нашей стране «Державні Акти на право власності на земельну ділянку» нередко отменяют, переоформляют, теряют на пожарах и т.д. Затем выдают новые, но уже другим владельцам. На некоторые участки земли есть несколько Актов, споры по ним идут и в органах местной власти, и на уровне Фонду Держмайна України.
Нарушений в данной сфере много. И коррупции много.
Вполне возможно, что в юридических консультациях потому и не говорят ничего внятного, рассчитывая, что Вы втянетесь в процесс, а они получат свои гонорары.
— — — — — — — — — — — —

В данном конкретном случае, непонятна Ваша цель повторной приватизации (переоформления Акта о приватизации).
Ведь у Вас есть договор купли-продажи приватизированного земельного участка. И оформлен этот договор на Вас.
Если этот договор купли-продажи нотариально заверен, то именно он главный правоустанавливающий документ на участок земли, отменить который может только суд.
Отмена первоначального Державного Акта на право власності на земельну ділянку делает нелигитимной купчую на землю, а всю ситуацию с данным участком земли спорным. И в этот спор могут включиться третьи лица (родственники, соседи, органы местной власти и т.д.).
Таким образом Вы не только не укрепите свои правовые и имущественные позиции, но и существенно ухудшите их. Да еще и будете вынуждены платить немалые деньги юристам и чиновникам за «решение вопросов».
— — — — — — — — — —
Если же в данном конкретном случае были какие-то нарушения при приватизации земли (и приватизация может быть отменена по заявлениям третьих лиц), то тут действительно необходимо искать квалифицированных юристов, специализирующихся в данной сфере.
Равно как помощь квалифицированных юристов может понадобиться в случае, если договор купли-продажи не был зарегистрирован нотариально. Или если нотариус не имел право регистрировать подобный договор до отмены моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Но земли садовых товариществ, насколько я знаю, под этот мораторий не подпадают.

15 сен 2013, 22:52

16 сен 2013, 08:12

16 сен 2013, 11:17

16 сен 2013, 11:22

16 сен 2013, 22:03

17 сен 2013, 00:15

17 сен 2013, 10:17

17 сен 2013, 10:30

17 сен 2013, 10:46

Вы немного запутали всех читающих)))
То в первом посте говорите про акт собственности, потом про «акт» садоводческого товарищества.

Расскажу, как делал я, когда оформлял не приватизированный участок, который был в пользовании другого человека.
1) Мы оба с человеком написали заявления в правление сад.кооператива о смене пользователя участка. Человек получил денежку за участок.
2) Председатель кооператива за небольшую компенсацию своих усилий переписал свои гроссбухи — и я стал пользователем участка, о чем получил от кооператива справку.
3) с этой справкой я поехал в сельсовет (оказалось — не ближайшего населенного пункта, а того к которому относятся земли садов). Написал там заявление о желании приватизировать участок (до 12 соток — бесплатно).
4) Через пару лет (я их пинал периодически, но не платил) сессия сельсовета вынесла решении о разрешении приватизации. Мне выдали справку.
5) Я заказал у землемеров услуги о подготовке плана, измерения, геолокации участка (вносятся потом в кадастр). Эти увальни год «работали», один раз я их свозил с теодолитами на участок. Денег налом хотели на лапу. Не получили. Да. Еще я собрал подписи со всех соседей, что они не имеют претензий к результатов замеров и проекту плана участка с размерами.
6) Документы (справку сельсовета, тех.документацию от землемеров, квитанции о пошлинах и т.п.) я отнес в райадминистрацию, где они еще провалялись минимум год. Райадминистрацию тоже надо пинать, звонить, писать письменные обращения им, жалобы в обладминистрацию и т.п. Иначе не продвигается дело.
7) мне выдали акт собственности на землю.
8) Я продал участок с документами и нотариальным оформлением (2008 год). Заботы по переоформлению акт собственности на землю легли на покупателя. Но думаю, это было легче, чем первичное оформление.

А постройка Ваша на участке (как и мой дачный домик) не имеет значения, если нет свидетельства БТИ (сельсовета, другого уполномоченного органа) о приеме в эксплуатацию домика. Есть у меня и такая серенькая бумаженция от 93го года о приемке жилого дома и присвоении адреса в другом селе.

17 сен 2013, 12:22

FNRK писал(а): Вы немного запутали всех читающих)))
То в первом посте говорите про акт собственности, потом про «акт» садоводческого товарищества.

Расскажу, как делал я, когда оформлял не приватизированный участок, который был в пользовании другого человека.
1) Мы оба с человеком написали заявления в правление сад.кооператива о смене пользователя участка. Человек получил денежку за участок.
2) Председатель кооператива за небольшую компенсацию своих усилий переписал свои гроссбухи — и я стал пользователем участка, о чем получил от кооператива справку.
3) с этой справкой я поехал в сельсовет (оказалось — не ближайшего населенного пункта, а того к которому относятся земли садов). Написал там заявление о желании приватизировать участок (до 12 соток — бесплатно).
4) Через пару лет (я их пинал периодически, но не платил) сессия сельсовета вынесла решении о разрешении приватизации. Мне выдали справку.
5) Я заказал у землемеров услуги о подготовке плана, измерения, геолокации участка (вносятся потом в кадастр). Эти увальни год «работали», один раз я их свозил с теодолитами на участок. Денег налом хотели на лапу. Не получили. Да. Еще я собрал подписи со всех соседей, что они не имеют претензий к результатов замеров и проекту плана участка с размерами.
6) Документы (справку сельсовета, тех.документацию от землемеров, квитанции о пошлинах и т.п.) я отнес в райадминистрацию, где они еще провалялись минимум год. Райадминистрацию тоже надо пинать, звонить, писать письменные обращения им, жалобы в обладминистрацию и т.п. Иначе не продвигается дело.
7) мне выдали акт собственности на землю.
8) Я продал участок с документами и нотариальным оформлением (2008 год). Заботы по переоформлению акт собственности на землю легли на покупателя. Но думаю, это было легче, чем первичное оформление.

Оформление земельного участка (земли) у нотариуса

ВАМ НЕ НУЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО ИСКАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ! Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора (для различных ситуаций) есть у нотариуса.

Если вы профессионально не занимаетесь куплей-продажей земли, то такая покупка и непосредственно оформление земельного участка будет ответственным шагом для вас. И совершая такой серьезный поступок, вы должны быть предельно внимательны.

Изменение Законодательства в купле-продаже земли

Законодательство Украины, в разрезе оформления земельного участка претерпело изменения. В силу вступила новая процедура оформления прав собственности на землю.

Законодатель разделил первичную (получение от Государства) регистрацию прав собственности на земельный участок (землю) и вторичную (купля-продажа, мена, дарение, наследство). В настоящее время, как первичную регистрацию, так и вторичную проводит нотариус. Нотариус имеет доступ к данным Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Другие договора купли-продажи, что заверяются у нотариуса:


Нотариальное оформление договора купли-продажи земельного участка

Нотариус выбирается исходя из места расположения земли или места проживания одной из сторон договора (продавца или покупателя).

Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок в результате его покупки является договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка (земли) обязательно заключается у нотариуса, нотариус его удостоверяет, также после этого нотариус регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещевых прав.

Нотариальное оформление земельного участка (договора купли-продажи земельного участка) обеспечивает как продавцу, так и покупателю минимум рисков. Нотариус проверяет документы на землю в специальных базах. Однако, желательно, что бы сам покупатель, проявил внимательность и заранее осмотрел покупку. Проверил, находятся ли на нем какие-либо строения, просмотрел документы, сравнил реальное местонахождение с указанным в документах, пообщался с соседями.

Необходимые документы для оформления земельного участка у нотариуса физическими лицами


  • Паспорта обеих сторон (необходимо проконтролировать своевременность вклеенных фотографий);
  • Идентификационные коды каждой из сторон;
  • Документы, удостоверяющие право собственности на землю;
  • Оценка эксперта о стоимости земли необходима при возникновении налога у продавца;
  • Извлечение из Государственного земельного кадастра.

Необходимые документы для оформления земельного участка у нотариуса, когда в сделке принимает участие юридическое лицо


  • Устав либо Учредительный договор;
  • Выписка из гос. реестра;
  • Решение или протокол собрания юридического лица подтверждающий намерение купли-продажи земли;
  • Документ, что удостоверяет право представителя юридического лица подписывать документы для купли-продажи земли (приказ, протокол, заверенная нотариусом доверенность);
  • Паспорт для представителя от юридического лица;
  • Идентификационный код, выданный налоговой инспекцией.

Что еще может понадобиться для оформления земельного участка


  • Если земельный участок принадлежит продавцу на праве общей совместной собственности с супругой (супругом), и/или покупатель состоит в браке, то дополнительно подается заявление о согласии второго из супругов. Для оформления заявления необходим второй из супругов со своим паспортом, кодом, свидетельством о браке;
  • Когда земля находится в совместной собственности нескольких юридических или физических лиц, то при продаже доли в праве собстенности на земельный участок необходим отказ собственников от преимущественного права покупки;
  • В случае оформления земельного участка на несовершеннолетнего, необходимо согласие его родителей (попечителя, усыновителя), а также разрешения органа опеки и попечительства;
  • Если целевое назначение земли — для строительства, то необходима справка об отсутствии на ней каких-либо построек;
  • Когда целевое назначение земли – ведение сельского хозяйства в личных целях, то необходима справка, что земля не является паем.

В заключение

После оформления земельного участка у нотариуса, продавец должен имеет на руках копию договора купли-продажи земельного участка и квитанцию об оплате налога, если у продавца возникает обязательство по его уплате.

  • экземпляр договора купли-продажи;
  • информационная справка из государственного реестра, подтверждающая регистрацию права собственности.

До момента окончания сделки оформления земельного участка у нотариуса (подписания договора купли-продажи земельного участка) необходимо, что бы продавец и покупатель решили, кто будет оплачивать нотариальное оформление.

Возможно, вы искали:


  • типовой договор купли-продажи;
  • договор купли-продажи образец;
  • порядок оформления земельного участка;
  • раздел земельного участка регистрация;
  • оформление садового участка;
  • договор купли-продажи земельного участка;
  • договор дарения земельного участка;
  • договор купли-продажи земли оформление участка;
  • как оформить землю;
  • землю в собственность;
  • как оформить участок.

Интересующую вас информацию ищите в статье выше.

Теперь дачники могут бесплатно приватизировать земли общего пользования на территории своих кооперативов

Миллионы жителей Украины имеют небольшие земельные участки и являются членами садовых и дачных кооперативов. Но на протяжении многих лет у них было немало проблем с получением и оформлением права собственности на землю. И если с приватизацией личных участков вопрос таки решался, то с получением в собственность земель общего пользования нередко возникали трудности. На днях Президент Украины Виктор Янукович подписал принятый парламентом закон, который урегулировал вопрос бесплатной передачи в собственность садоводческим обществам и дачным кооперативам земель их общего пользования.

«Распоряжаться имуществом кооператива, в том числе землей, руководство может только по решению общего собрания членов организации»

Подробнее о новшествах «ФАКТАМ» рассказал юрист Ассоциации «Земельный союз Украины» Сергей Стасюк:

Парламентарии внесли в законодательство некоторые изменения, которые должны облегчить процедуру получения права собственности на землю. В частности, в Земельном кодексе Украины часть четвертая статьи 35 изложена в следующей редакции: «К землям общего пользования садоводческого товарищества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями и сооружениями общего пользования. Земли общего пользования садоводческого товарищества безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления общества в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок».
В предыдущей редакции закона процедура приватизации земель общего пользования была сложнее, так как требовала проекта землеотвода. Нередко чиновники создавали такие условия, что получение этого проекта становилось очень тяжелой и дорогостоящей задачей.

Но главное положительное новшество закона касается дачных кооперативов. Дело в том, что раньше об общественных землях дачных кооперативов даже не упоминалось. Такие организации, в отличие от садовых обществ, имеют несколько иной статус, поскольку на их территории можно вести капитальное строительство, возводить коттеджи, проводить коммуникации и так далее. Земли дачных кооперативов относятся к рекреационным зонам. Напомню, что, согласно статье 51 Земельного кодекса Украины, к рекреационным относятся земли с зелеными насаждениями, зеленые зоны населенных пунктов, территории санаториев, турбаз, яхт-клубов, кемпингов, детских лагерей, оздоровительных объектов и так далее.

Соответственно, создание дачных кооперативов и приватизация в них земли требует гораздо больше всевозможных разрешений, согласований и денежных затрат. А земли общественного назначения на территории дачных кооперативов и вовсе были в «подвешенном состоянии».

Теперь же в Земельном кодексе появилась статья, гласящая, что «земли общего пользования дачного кооператива безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления кооператива в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок. К землям общего пользования дачного кооператива относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями и сооружениями общего пользования».
Таким образом, и садовые, и дачные кооперативы получили равные возможности приватизации земель. На мой взгляд, это правильное решение, облегчающее жизнь тысячам людей.

— Кто может инициировать приватизацию земель общего пользования?

Руководство садового или дачного кооператива вправе обратиться с заявлением в местную государственную администрацию с просьбой о бесплатной передаче в собственность земель общего пользования, находящихся на территории этой организации. К заявлению нужно обязательно приложить план кооператива, справку о государственной регистрации организации, устав, выписку из госреестра. Причем справка о госрегистрации и устав должны быть нотариально заверены. Кроме того, может потребоваться протокол общего собрания членов кооператива с решением о начале приватизации земель.

— После приватизации земель общего пользования их собственником становится садоводческий или дачный кооператив?

Да, как юридическое лицо.

— Выходит, что руководство такой организации может свободно продать любой участок из этих земель и положить прибыль в свой карман?

Продать землю руководство действительно сможет, но вовсе не свободно. Ведь подобные вопросы решаются на общем собрании. У каждой такой организации есть утвержденный устав. В большинстве случаев в этом документе указано, что распоряжаться имуществом кооператива, в том числе землей, руководство вправе только по решению общего собрания членов организации. Причем зачастую необходимо получить согласие двух третей членов кооператива.

Таким образом, если к вашему частному участку примыкает неиспользуемая территория общественных земель, то вы сможете подать в правление заявление с просьбой о приобретении этой земли. Если никаких преград нет и данный участок действительно не используется, то вопрос будет вынесен на общее собрание. В случае положительного решения руководство кооператива должно будет выделить продаваемый участок, получить на него отдельный государственный акт на право собственности на землю и только после этого его реализовать. Но при заключении сделки нотариус обязательно потребует предъявить устав кооператива, протокол общего собрания, на котором было принято решение об отчуждении участка, а также документ, подтверждающий, что общее собрание наделяет председателя кооператива полномочиями для подписания договора купли-продажи.

Как видите, распродать земли общего пользования не так-то просто. Хотя тут многое зависит от положений устава кооператива и позиции его членов.

«В течение года в сфере регистрации прав собственности будет продолжаться неразбериха»

— На приватизируемую землю общего пользования выписывают один госакт?

Это зависит от конфигурации границ участка. Если вся площадь входит в один участок, независимо от сложности его формы, то выдается один госакт. Если же общественные земли разбросаны по кооперативу, то на каждый участок, независимо от площади, будет предоставлен отдельный госакт.

— Сейчас всем земельным участкам присваивается кадастровый номер. Его необходимо получить до или после приватизации земли общего пользования?

— Присвоение кадастрового номера — техническая процедура, которая должна проводиться параллельно с подготовкой госакта. Хотя в данном процессе сейчас немало проблем и неразберихи. Связано это с передачей всей информации и документации о земле из Государственного центра земельного кадастра в распоряжение региональных отделений Государственного агентства земельных ресурсов Украины.

— Несмотря на то что в законе говорится о бесплатной приватизации, все прекрасно знают, что платить нужно как минимум за получение всевозможных документов. О какой сумме может идти речь?

— Кооперативам придется платить за подготовку технической документации и за геодезические работы. Тут все зависит от площади участка, его конфигурации, сложности работ. Поэтому цены в каждом случае будут разные. Кроме того, сейчас в земельных госорганах царит неразбериха, и я даже не могу сказать, кто печатает госакты. А это тоже влияет на стоимость. Да и работы по оформлению прав собственности на землю ныне почти не ведутся. Часто бывает проблематично просто получить выписку из реестра. Ведь передача информации от одной организации другой — очень сложный процесс. Перевозятся целые грузовики бумаг. А еще нужно подготовить помещения, технику, обучить людей.

Парадоксально, что все работы по передаче документов и реестра, которые сейчас ведутся и из-за которых тысячи людей не могут распорядиться своей собственностью, будут проделаны снова. Ведь уже с 1 января 2012 года должен быть создан Государственный реестр прав, распоряжаться которым станет новое госпредприятие, находящееся в подчинении Министерства юстиции. В этой единой базе данных должна храниться вся информация как о земле, так и о недвижимости. А значит, уже до конца года документы, которые сейчас поступают в отделения Государственного агентства земельных ресурсов, нужно будет снова передать Минюсту. Поэтому боюсь, что в течение года в сфере регистрации прав собственности будет продолжаться неразбериха.

Как продать участок в садовом товариществе?

Если вы приняли решение о продаже участка в садовом товариществе, вам следует ознакомиться с правовой базой совершения сделки.

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) – добровольные объединения граждан РФ, создаваемые с целью совместного управления общим имуществом. Их деятельность заключается в решении социально-хозяйственных задач, отдыхе и выращивании сельхозпродукции.

Законодательство устанавливает за садоводческими товариществами некоммерческий статус деятельности, это значит, граждане объединяются в товарищества, не ориентируясь на получение прибыли, а для реализации возможностей в обеспечении семьи сельскохозяйственными продуктами.

Особенности продажи

Этапы:

  1. Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.
  2. Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.

Продажа участка с домиком

Оформляйте сделку как договор купли-продажи участка с домом. Предварительно подготовьте в БТИ техническую документацию на дом.

В договор внесите отдельно стоимость дома и стоимость участка.\

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка (файл в формате Word).

Обращение к нотариусу

Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.

Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.

Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.

Тип сделки купли-продажи

Это может быть купля-продажа:

  • садового участка без строения;
  • садового дома на неприватизированной земле;
  • земельного участка с садовым домом;
  • земельного участка с жилым домом;
  • жилого дома на неприватизированной земле.

Какой участок можно продать?

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.

Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.

Какие документы подготовить?

При оформлении перехода собственности нотариусу нужно предоставить:

  • выписку из кадастра и план участка,
  • документ, подтверждающий отсутствие правонарушений в отношении этой собственности;
  • справку о технической инвентаризации.

В случаях, когда участок был куплен много лет назад, может быть востребовано подтверждение от СНТ, что участок действительно принадлежит вам.

Виды владения

Деятельность СНТ регламентируется положениями Федерального Закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Уставом товарищества, утвержденном общим собранием:

  1. Статьёй 4, за гражданами, желающими реализовать своё право на владение и распоряжение садовым, огородным или дачным участком закрепляется право на создание добровольных объединений в форме:
    • садоводческого, огороднического или дачного товарищества;
    • кооператива;
    • некоммерческого партнерства. Из всех указанных выше форм владения собственностью наибольшим спросом пользуется форма садоводческих товариществ.
  2. Статья 30 Федерального закона № 82 «Об общественных объединениях», законодательно закрепляет за общественными организациями, которые являются к тому же и юридическими лицами, право владеть землёй, зданиями и постройками, инвентарём, транспортом, денежными средствами, акциями, другими ценными бумагами и имуществом.

Какие ещё правовые нормы действуют в СНТ?

  1. Собственность, которая была приобретена из фонда целевых взносов участников объединения, является имуществом СНТ.
  2. Общее собрание может принять решение открыть спецфонд товарищества. Источник его наполнения – вступительные или членские взносы, доходы, полученные от хозяйственной деятельности СНТ или другие поступления в фонд. Если за счёт этих средств приобретена или создана собственность объединения, то она принадлежит садоводческому товариществу как юридическому лицу.
  3. Законом устанавливается право участника СНТ, кроме выращивания овощей и фруктов на своём участке, ещё и строительство жилья и хозяйственных построек с правом регистрации проживания.

В соответствие со статьёй 252 ГК РФ, любой член садоводческого товарищества может выйти из его состава. Для этого нужно подать заявление председателю или правлению товарищества, написанное в произвольной форме. При этом член СНТ вправе требовать выделения его части из общего имущества.

Если консенсуса в этом вопросе в переговорах с правлением не достигается, то можно требовать выделения части из общего имущества в натуре. Если и здесь компромисс достигнут не будет, то участник объединения может требовать уплаты его доли другими членами СНТ.

Правовые основания для владения

В статье 218 ГК РФ изложены основания для приобретения права собственности.

В частности, для участников дачных кооперативов и садоводческих товариществ определён следующий путь получения права на собственность:

  1. Участники дачного кооператива, полностью уплатившие свой пай за дачу, получают на неё право собственности.
  2. Приобретательная давность. Если садовый участок не является государственным или муниципальным, но его землепользователь, не будучи его правовым собственником, но добросовестно возделывающий участок более 15 лет, получает право собственности на него.

Итак, подводя итоги, сделаем следующие выводы:

  1. Сделку купли-продажи садового участка можно начинать только в том случае, если вы убедитесь в наличии у продавца Свидетельства о праве собственности на землю, выданном Регистрационной палатой не ранее 1998 года.
  2. Передача собственности должна быть зарегистрирована в соответствии с законодательством РФ.

Если вы планируете приобрести участок или продать участок в садоводческом товариществе, то лучше, чтобы ещё на первом этапе вы получили консультацию по правовым вопросам, касающимся этого вида сделки. Каждый случай по-своему уникален и квалифицированная помощь юриста поможет сэкономить на долгих и разорительных судебных процессах.