Договор доверительного управления недвижимым имуществом — что такое, особенности, образец

Иногда ведение коммерческой деятельности приводит к такой необходимости, как составление договора доверительного управления недвижимым имуществом. Хотя такая ситуация может произойти и при других обстоятельствах. Поэтому необходимо понимать, как заполняются подобного рода документы.

Между кем заключается договор

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образецДоговор доверительного управления недвижимым имуществом составляется в тех обстоятельствах, когда владелец собственности передает ее третьему лицу с целью управления ею в интересах самого владельца. Как показывает практика, передача прав на управление ценностями осуществляется в том случае, когда из этого можно извлечь максимальную выгоду, то есть данная процедура должна быть целесообразной. Бывают и случаи поступления объекта в доверительное управление, когда на данный момент нет ответственных лиц за конкретный имущественный объект. Примером такого случая может быть получение наследства и невозможность им пользоваться до момента вступления в законные права.

Кто может быть участниками соглашения:

  • владелец недвижимости;
  • управляющий по доверительному соглашению;
  • третье лицо, в чьих интересах может заключаться данное соглашение; когда в соглашении это лицо не указано, тогда выгодоприобретателем считается владелец собственности.

Что может быть передано в управление

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образецПрежде всего, следует понимать, что доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется с целью приобретения выгоды от такой деятельности. Именно поэтому объектами будут выступать именно те ценности, с которых возможно получить прибыль.

Под непосредственным управлением могут иметься ввиду такие действия, имеющие юридическую основу, которые будут направлены на получение выгоды. Это, к примеру, может быть сдача в аренду части земельного участка либо подобные мероприятия.

Оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом с целью управленческой деятельности как для отдельного помещения, так и для целого комплекса.

Отдельно финансы не могут рассматриваться как объект управленческой деятельности, но когда они являются составным элементом всего предприятия, которое переходит под доверительное управление, тогда и денежные средства переходят в комплексе.

Оформление договора и его особенности

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Когда имеет место оформление документа на управление недвижимостью, правила его составления схожи с теми, которые присутствуют при продаже недвижимого объекта. Когда в управление будет переходить жилая собственность либо же предприятие, тогда необходимо зарегистрировать соглашение в Росреестре. Это является обязательным условием.

Когда объектом передачи выступают прочие объекты, тогда регистрации должен подлежать не сам доверительный договор, а лишь факт того, что собственность передана третьему лицу в управление.

Оформление такого документа во многом схоже с прочими видами сделок.

В данном случае основной особенностью является тот факт, что в интересах другой стороны осуществляются такие действия, которые будут приносить прибыль.

Например, для сдачи в аренду используется чужое имущество арендатором (посторонним лицом) для того, чтобы получить прибыль от такой деятельности. То же самое относится и к действиям управляющего.

Основные особенности соглашения на управление имуществом:

  • деятельность, связанная с управлением будет иметь ограниченный период действия, который оговаривается в договоре;
  • управляющее лицо при совершении любых операций с собственностью, будет выступать от собственного имения (в случае же с агентом — он выступает от имени заказчика);
  • лицо, занимающееся управлением, совершает свои действия в интересах владельца собственности, а не в личных интересах (когда арендатор преследует личные интересы);
  • управляющий на доверительной основе совершает все действия в отношении имущества по собственному усмотрению, так, как посчитает необходимым (в отличие от агента, который действует по поручению заказчика);
  • имущественный объект, на который составлен доверительный договор, будет иметь обособленность от прочих недвижимых объектов собственника, а также самого управленца.

Это основные отличительные черты, которые будет иметь данный тип документа в отличие от других типов сделок.

Условия договора и ответственность по нему

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образецСоглашение относительно передачи прав по управление ценностями является официальным документом, и составлено оно должно быть по всем правилам. Участники должны согласовать между собой основные моменты, которые прописаны в Гражданском кодексе. Основными условиями, которые в обязательном порядке должны быть отражены, являются:

  • должны быть описаны имущественные недвижимые объекты, которые переходят в управление другому лицу;
  • обозначение субъекта, в чьих интересах происходит осуществление управленческой деятельности;
  • указание суммы вознаграждения собственника управленцу, в случае когда данный момент не предусмотрен, это также обязательно следует отметить;
  • обозначение периода действия действующего соглашения (он не может превышать пяти лет).

Эти условия являются обязательными, и без их наличия и отображения в документе договор может считаться недействительным. Прочие же моменты не носят обязательного характера.

Но, помимо обязательных условий, в договоре, как правило, отображаются:

  • возможность на некоторые ограничительные меры относительно некоторых действий с собственностью;
  • полное или частичное распоряжение недвижимостью;
  • насколько часто управляющий объектом должен предоставлять его собственнику отчетность относительно своей работы;
  • возможность поручения управленцем выполнения определенных мероприятий третьим лицам;
  • при каких обстоятельствах соглашение может быть расторгнуто досрочно;
  • указание обязанностей каждой из сторон и их прав;
  • какую ответственность будут нести стороны в случае нарушения соглашения.

Для того чтобы исключить возможные разногласия в будущем, в договоре лучше прописывать все возможные условия и обстоятельства.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Но когда же управленец сможет доказать, что причинение урона не связано с его действиями, он будет освобожден от ответственности. В некоторых случаях ущерб связан с деятельностью непосредственно самого собственника либо же при влиянии непредвиденных обстоятельств.

Заключая доверительное соглашение, обязательно необходимо прописывать все возможные условия, которые должны соблюдать обе стороны. Это же касается и обстоятельств досрочного прекращения действия договора. И управленец должен понимать, что, выходя за рамки допустимости своих действий, он будет нести личную имущественную ответственность.

Источник: https://consultantor.ru/nedvizh/dogovor/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimostyu.html

Договор доверительного управления имуществом: шпаргалка и образец

По договору доверительного управления имуществом владелец передает контрагенту указанные объекты, а контрагент осуществляет управление в интересах владельца. Подготовили шпаргалку по особенностям договора доверительного управления и образцы для скачивания.

Владелец какого-либо имущества вправе передать свой актив другому лицу в управление и получать от этого прибыль. Глава 53 ГК РФ содержит правила передачи. Чтобы оформить условия сделки, потребуется договор доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Передать по такому договору можно:

  1. Объект недвижимости – здание, сооружение, помещение, также комплекс зданий.
  2. Предприятие или иной имущественный комплекс.
  3. Ценные бумаги, а также права, которые подтверждают бездокументарные ценные бумаги.
  4. Исключительные права.
  5. Иное имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее. 

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Познакомиться поближе

При этом если в управление передают имущество под залогом, залогодержатель не теряет права обратить взыскание на это имущество (п. 1 ст. 1019 ГК РФ). А вот если имущество не было под залогом, взыскать его за долги его владельца нельзя. Исключение – только если собственника признают банкротом (п. 2 ст. 1018 ГК РФ).

По договору доверительного управления не передают:

  1. Денежные средства. Исключения из этого правила должны быть прямо названы в законе (п. 2 ст. 1013 ГК РФ).
  2. Активы, которые находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Исключение возможно, только если ликвидируют организацию, у которой находилось такое имущество, или имущество вернули собственнику (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

Образцы договоров доверительного управления

К форме договора доверительного управления как таковой в законе специальных требований нет. Обычно достаточно соблюсти простую письменную форму. Однако если сделку заключают в отношении объекта недвижимости, ее следует зарегистрировать в ЕГРН. Несоблюдение этих правил повлечет ничтожность соглашения (ст. 1017 ГК РФ).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Образец договора управления недвижимым имуществом
Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Образец договора управления долей в уставном капитале ООО

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

При заключении договора доверительного управления имуществом обратите внимание на согласованность существенных условий. В таком соглашении необходимо указать:

  1. Что конкретно входит в состав имущества, которое передают по договору.
  2. В чьих интересах управляющий будет распоряжаться имуществом. Нужно назвать учредителя управления или выгодоприобретателя. Пишут наименование компании или ФИО гражданина.
  3. Какое вознаграждение будет получать управляющий и с какой периодичностью (ст. 1023 ГК РФ). Если договор заключают на безвозмездной основе, такое условие нужно специально оговорить.
  4. Сколько продлится действие договора. Срок действия договора доверительного управления имуществом не может превышать 5 лет. В отношении отдельных видов имущества в законе могут быть указаны иные предельные сроки. Если стороны не возражают против продления сделки, по истечении срока договор автоматически пролонгируется  (ст. 1016 ГК РФ).

Полномочия управляющего при заключении договора доверительного управления имуществом

Сторонами договора доверительного управления имуществом могут быть организации или физические лица. Владельца имущества в договоре называют учредителем управления (ст. 1014 ГК РФ).

Вторая сторона сделки – доверительный управляющий (ст. 1015 ГК РФ). Его задача – управлять имуществом в интересах собственника или третьего лица (выгодоприобретателя).

Управляющий не получает имущество в собственность, заключение договора не влечет перехода права.

Когда управляющий получает активы по договору, их обособляют от остального имущества собственника, а также от имущества управляющего. Открывают отдельный счет в банке, ведут отдельный бухгалтерский баланс (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

В соответствии с законом и условиями сделки управляющий распоряжается полученными активами (ст. 1020 ГК РФ). По общему правилу он делает это лично, но может передать управление третьему лицу в ряде случаев (ст. 1021 ГК РФ). Если он в ходе управления получит какие-либо права, их включают в состав данного имущества.

Если у управляющего появляются обязательства, он исполняет их за счет этих активов. Управляющий может применять различные способы защиты прав на имущество (гл. 20 ГК РФ).

Отчет о своей деятельности управляющий представляет собственнику или выгодоприобретателю в порядке, который определили в договоре доверительного управления имуществом.

Получить доступ и прочесть

Источник: https://www.law.ru/article/21934-dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushchestvom

Особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду.

На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы.

Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.
Читайте также:  Военная ипотека в сбербанке: условия и порядок предоставления, особенности, преимущества, необходимые документы и иное

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов.

Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек.

Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Если недвижимость жилая

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/

Договор доверительного управления имуществом (образец)

  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец
  • Договор доверительного управления имуществом регулирует отношения между собственником имущества и лицом, которому он доверяет распоряжаться имуществом от своего имени.
  • Особенности договора доверительного управления зависят от вида имущества, переданного в управление.
  • Мы рассмотрим следующие виды договоров доверительного управления, с образцами:
  • общий (рамочный) договор
  • договор управления имуществом подопечного
  • договор управления имуществом, составляющим целевой капитал
  • договор управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина
  • договор управления недвижимым имуществом
  • договор управления наследственным имуществом

Для всех перечисленных видов договоров существуют общие требования. Они состоят в следующем:

Договор заключается между собственником и управляющим. Собственник, может поручить управляющему, действовать в своих личных интересах, либо в интересах иного лица, которое не является стороной договора.

Для договора устанавливается определенный срок действия. В течение этого срока управляющий практически не ограничен в распоряжении имуществом, находящимся в управлении. Главное условие – все действия должны совершаться в интересах собственника.

Участники правоотношений имеют право знать, что заключают договор не с собственником имущества, а с управляющим.

По устным сделкам он обязан предупреждать об этом, а в сделках совершенных в письменной форме делать специальную пометку вида «Д.У.».

  Нарушение этого требования влечет за собой материальную ответственность самого управляющего, а не за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

  1. Какое имущество можно передать в доверительное управление?
  2. Объектом доверительного управления чаще всего выступает недвижимость, ценные бумаги, имеющие стоимостное выражение права (имущественные и интеллектуальные) а также другие виды имущества.
  3. Собственно закон устанавливает три запрета на доверительное управление. Так, не могут быть переданы в управление:
  4. а) деньги, как самостоятельный объект
  5. б) вещи, которые находятся в хозяйственном ведении
  6. в) вещи, которые находятся в оперативном управлении
  7. Соответственно, любые объекты, не подпадающие под эти запреты, могут быть предметом доверительного управления.
  8. Деньги же передаются в доверительное управление через механизм фондов, либо с использованием банков и особенностей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.
  9. Кто может быть доверительным управляющим?

Выступать доверительным управляющим может юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых соответствующий вид деятельности предусмотрен в уставных (учредительных) документах или при регистрации. А в случае необходимости получения дополнительных разрешений – при наличии таких разрешений (например, для профессиональных участников рынка ценных бумаг).

  • Из числа граждан доверительным управляющим может являться названный в завещании душеприказчик (лицо исполняющее завещание), либо попечитель, управляющий имуществом подопечного.
  • В большинстве случаев, в силу договора доверительным управляющим выступает коммерческая организация или предприниматель, а на основании закона привлекаются к доверительному управлению физические лица.
  • Запрещено выступать в качестве доверительного управляющего органам местного самоуправления и государственной власти, а также унитарным предприятиям.

Не допускается совмещать две роли по договору доверительного управления, а именно управляющего и выгодоприобретателя. Причина, думаю очевидна. Как минимум – подозрения в отсутствии объективности.

  1. Ответственность доверительного управляющего
  2. Управляющий должен преследовать одну и главную цель – заботу об интересах лица, поручившего ему осуществлять управление имуществом.
  3. За нарушение этого принципа, нерадивый доверительный управляющий обязан возместить прямые убытки, причиненные имуществу и упущенную выгоду от его использования по прямому назначению.
Читайте также:  Табель учета рабочего времени на 2020 году, в том числе упрощенный: бланк, образец, кто ведет, способы ведения, срок и порядок хранения

Однако, забота – палка о двух концах. Слишком усердный управляющий, нарушивший предел предоставленных полномочий, отвечает за причиненный вред собственным имуществом.

  • Также как и отвечает по долгам, которые образовались в результате реализации доверительного управления.
  • В свою очередь, из доходов, полученных от использования имущества, находящегося в доверительном управлении, управляющему выплачивается вознаграждение.
  • Что нужно обязательно указать в договоре доверительного управления?
  • Договор доверительного управления всегда заключается в письменном виде.
  • Если предметом управления является недвижимость, то договор доверительного управления необходимо зарегистрировать, как при купле-продаже.
  • Нарушение любого из вышеперечисленных условий влечет недействительность договора.
  • Имущество, которое передается в управление, конкретно перечисляется в договоре.

В нем также указывается, кто является учредителем управления. Иными словами, кто является собственником имущества, принявшим решение передать его в управление.

Отдельно оговаривается, в каком размере, форме и в какие сроки управляющий получает вознаграждение за свою деятельность.

По общему правилу, срок действия договора доверительного управления не превышает пяти лет. Существующие исключения связаны с законодательством об инвестировании и ценных бумагах.

  1. Если при истечении срока действия договора доверительного управления никто из участников не заявит о намерении его расторгнуть, то договор считается продленным на тот же срок.
  2. Образцы договоров доверительного управления для скачивания:
  3. Рамочный договор доверительного управления имуществом (образец) скачать
  4. Договор доверительного управления имуществом подопечного (образец) скачать
  5. Договор доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал (образец) скачать
  6. Договор доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина (образец) скачать
  7. Договор доверительного управления недвижимым имуществом (образец) скачать
  8. Договор доверительного управления наследственным имуществом (образец) скачать
  9. Прекращение договора доверительного управления
  10. Существует определенный перечень обстоятельств, вследствие которых договор доверительного управления считается прекратившим свое действие. Среди них:
  • смерть или ликвидация (для организаций) выгодоприобретателя
  • отказ выгодоприобретателя получать выгоду по договору в дальнейшем
  • смерть, утрата дееспособности или банкротство доверительного управляющего
  • отказ от договора вследствие того, что доверительный управляющий утратил возможность лично распоряжаться управляемым имуществом
  • отказ от договора со стороны учредителя по иным причинам, с обязательной выплатой вознаграждения управляющему

По общему правилу, сторона, которая намерена отказаться от договора доверительного управления, обязана известить об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен другой срок.

Имущество, переданное в доверительное управление при расторжении (прекращении действия) договора, возвращается учредителю.

Остались вопросы? Не стесняйтесь задать их в х!

Источник: https://profsovet.com/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushhestvom-obrazets/

Доверительное управление недвижимым имуществом | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2016 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 апреля 2016 г.

Содержание журнала № 9 за 2016 г.

Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься.

Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или ИП)п. 1 ст. 1015 ГК РФ.

В этом случае компания будет учредителем управления, сохраняя за собой право собственности на недвижимостьп. 4 ст. 209 ГК РФ.

При этом другая сторона — доверительный управляющий — за вознаграждение будет управлять полученным имуществом в интересах учредителя управления (или указанного им выгодоприобретателя)п. 1 ст. 1012, ст. 1013, ст. 1023 ГК РФ.

Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.

Нюансы документооборота

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Документируем передачу имущества

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:

Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:

  • состав передаваемого имущества;
  • наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
  • размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

  • срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего именип. 3 ст. 1012 ГК РФ. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя.

Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.».

Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществомп. 3 ст. 1012 ГК РФ.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельностип. 4 ст. 1020 ГК РФ. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитовч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, должен содержать информацию:

  • о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
  • о сумме полученных доходов за отчетный период;
  • о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
  • о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
  • о размере вознаграждения управляющего.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2016/9/2316-doveritelinoe_upravlenie_nedvizhimim_imuschestvom.html

Договор доверительного управления недвижимым имуществом: образец, правила написания

В моей работе часто возникали ситуации, когда нужно было заключить договор доверительного управления недвижимым имуществом. В силу отсутствия информации пришлось действовать интуитивно.

За счет наличия собственных знаний, помощи от коллег, мне удалось отлично разобраться в этом вопросе и выстроить верную стратегию управления собственными инвестициями.

Готов поделиться с Вами данной информации в этой статье.

Договор доверительного управления (далее- ДДУ) инвестиционным пакетом — это документ, который заключен в рамках принятия решения о передачи имущества от одного владельца другому. В данном случае последний должен производить действия по управлению инвестиционным пакетом в интересах и целях собственника имущества.

Весь смысл заключения подобного соглашения связан с созданием эффективных путей по использованию имуществом и получением инвестиционной выгоды от него.
Участниками договора являются следующие лица:

  1. Собственник инвестиционного пакета является учредителем управления. Это может быть исключительно физическое лицо, которое имеет статус ИП или коммерческая организация.
  2. Лицо, который непосредственно управляет пакетом инвестиций. Его называют доверительный управляющий.
  3. Лицо, интересы которого в наибольшей степени учитывают при использовании объекта – выгодоприобретатель. Им выступает собственник недвижимости.

Что может выступать в качестве объекта в ДДУ?

Ниже будет перечислено то имущество, которое может быть передано на управление другому лицу. Это те объекты, из которых выгодоприобретатель или собственник извлекает выгоду в ходе организации управленческого процесса.

Управление объектом – перечень действий, которые совершаются для получения прибыли (к примеру, при сдаче земельного участка в аренду и пр.).

Среди подобных объектов отмечают помещения торговых центров, офисов, имущественные комплексы (предприятия различной направленности), ценные бумаги. При этом денежные средства нельзя передать не участвуют в доверительном управлении.

Только в ситуации нахождения денежных средств в составе организации, они могут являться объектом.

Каковы имеются требования при заключении соглашения?

Учитывая нормы закона, ДДУ заключается исключительно в письменной форме. Если данное условие не выполняется, то договор признается недействительным и не имеющим юридической силы.
Среди характеристик ДДУ имущества можно назвать:

  • Заранее оговоренный срок, в течение которого оформляется договор;
  • Управляющий проводит все операции по управлению инвестициями от себя лично, его действия всегда находятся в поле зрения собственника инвестиционного пакета;
  • Все решения, которые принимает управляющий не ограничены (в разумных пределах). Он сам вправе выбрать варианты и направления вложений, управления финансовыми активами и инвестициями;
  • Объект, передаваемый доверительное управление, в обязательном порядке должен являться обособленным от прочего имущества.

Каковы условия заключения договора?

Учитывая положения нормативно-правовых актов РФ, в число обязательных условий, по которым заключается данный вид договора, выступают следующие:

  • Имущество как объект договора;
  • Субъект договора;
  • Величина вознаграждения за управлением инвестициями или недвижимым имуществом;
  • Срок, на который заключается договор (не может превышать пяти лет).

Прочие условия считаются не обязательными, но дополняют договор. Их следует постараться отразить в подписываемым договоре, чтобы не допустить возникновение столкновения интересов собственника объекта и доверительного управляющего. К подобным условиям можно отнести:

  • Присутствие ограничений по определенным действиям в отношении имущества (к примеру, запрет на отчуждение объекта);
  • Предоставление собственнику информации о совершенных действиях над объектом со стороны управляющего;
  • Права и обязанности сторон, определение пределов их ответственности в ходе нарушения условий договора и пр.

Пример договора доверительного управления

В обобщенном виде, ДДУ может выглядеть следующим образом:

Теперь необходимо дать пояснение данному договору. Как видно из примера, в договоре обязательно должны быть прописаны стороны, которые заключили соглашение (желательно с указанием их должностей). Также, по общему правилу, необходимо определение объекта соглашения. Следует перечислять все объекты, которые отчуждаются собственником на управление другим лицом по ДДУ.

Немаловажным пунктом является пункт по определению срока действия договора и времени вступления его пунктом в силу. Чтобы не возникали спорные ситуации, различного рода разногласия, подобная информация должна быть максимально полной и не иметь двоякого значения.

Читайте также:  Имеет ли право сотрудник гибдд останавливать без причины: основания, порядок, можно ли не останавливаться, последствия, как обжаловать

Обратите внимание, в договоре выделяют отдельными пунктами права и обязанности сторон. Это сделано для того, чтобы в случае проблем было легко ориентироваться в документе. Также следует понимать, что права и обязанности имеет не только управляющий, которому передали инвестиционный пакет в качестве объекта соглашения, но и собственник.

К примеру, в ведение последнего (в обязанности) входит предоставление акций и других ценных бумаг для управления другим лицом. Правовое поле управляющего также закреплено в договоре и охраняется положениями соглашения.

Источник: https://dividendoff.net/investitsii/investitsii-v-nedvizhimost/dogovor-doveritelnogo-upravleniya.html

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление.

В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами.

Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление.

Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество.

Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается.

Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление.

Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.

1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу.

Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему.

К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве.

При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым.

Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве.

В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.

» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно.

В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.».

В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления.

Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы.

Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору.

Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом.

Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее.

Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения.

Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре.

При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.

Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему.

В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам.

Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется.

Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление.

Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Источник: https://www.klerk.ru/boss/articles/18992/

Ссылка на основную публикацию