Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры.

Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда – скачки цен, характеризующие этот сектор.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.

Сколько заработаем?

До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли.

А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход.

Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости.

В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой.

Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени.

Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания.

А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

Нормативные показатели:

  • для жилой недвижимости – 3-7 %;
  • для коммерческих площадей – 8-12 %.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам.

Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке.

Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

  • склады;
  • офисы;
  • торговые площадки;
  • отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

  • спрос, специфика рынка и предложения;
  • прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
  • общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости – от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса.

Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой.

Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет.

Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время.

А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов.

За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки.

Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора – отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Делаем деньги правильно

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

  • приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
  • приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
  • покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость – таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо.

В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать.

Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Недостаток системы один – высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности.

С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки.

Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить.

На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости.

В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости – свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников – это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %.

Читайте также:  Ненормированный рабочий день: статья 101 тк рф, понятие, перечень должностей, правила оформления, образец положения, особенности оплаты

Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия.

Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Наиболее велик спрос на немецкие офисы – именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность – до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %.

Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год.

Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область – это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

  • столица страны Берлин;
  • Кельн;
  • Дюссельдорф;
  • главный ганзейский город Гамбург;
  • пивная столица мира Мюнхен;
  • Штутгарт;
  • крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны – около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его.

Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %.

На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии – до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора.

Если актив рискованный, то высока вероятность отказа.

В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это – отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости – это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Источник: https://BusinessMan.ru/investitsii-v-kommercheskuyu-nedvijimost-kriterii-vyibora-obyekta-plyusyi-i-minusyi.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как правильно вкладывать, какие есть способы + проверенные советы для начинающих инвесторов

Главная » Инвестиции » Инвестиции в коммерческую недвижимость: как правильно вкладывать, какие есть способы + проверенные советы для начинающих инвесторов

В российской действительности стоит очень осторожно выбирать инвестиционный инструмент. Рублевые вклады опасны инфляцией, ОМС и валютные депозиты не подлежат банковской страховке. Как же сохранить и приумножить капитал? Самый предсказуемый вариант — инвестиции в недвижимость.

Так и поступают рядовые люди — покупают квартиру и стараются повыгодней ее сдать, но в сухом остатке такая доходность ниже обычных депозитных ставок. Поэтому, для повышения прибыли, стоит рассмотреть инвестирование в коммерческую недвижимость.

Самое большое заблуждение — для вложения в недвижимость нужны заоблачные цифры в банковских счетах. Инвестором может стать практически каждый человек. Для этого нужны желания и начальный капитал. Даже если человек сдает квартиру — он уже может называться инвестором, но со скромным доходом.

Кстати говоря, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит значительнее дешевле, нежели в жилую, а вот прибыль от удачной арендной сделки значительно выше, примерно в 1,5 раза.

Это просто объяснить — квартира сдается целиком с фиксированной стоимостью, а нежилое помещения из расчета за 1 квадратный метр в год.

Выбор помещения, его ликвидность, удачно найденный арендатор, грамотно составленный договор, да и уровень экономики в целом — вот успешные составляющие любого вложения.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Не стоит полагать, что после купли объекта, деньги потекут рекой в карманы инвестора

Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования

Это часть или полностью нежилое строение, которое можно сдать в аренду под размещение того или иного бизнеса, и получать от этого регулярную прибыль.

При этом выгода от вложения будут зависеть от наличия конкурентов, развития инфраструктуры и еще множества факторов. Здесь необходимо просчитать гораздо больше вариантов, нежели при сдаче квартиры.

Также ознакомьтесь со статьей, куда вложить 400000 рублей и узнайте о новых способах дохода.

Какие нежилые объекты бывают:

  • свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
  • торговля и общественное питание (торговые павильоны, магазины, точки общепита, аптеки, услуги);
  • офисные (офисы компаний);
  • складские и индустриальные (склады оптовых и розничных торговых компаний, производства);
  • другие, которые не принято разделять на категории (гостиницы, медицинские центры).

По всем указанным категориям существуют свои нормативы, технические и санитарные требования. Исходя из этого, при сдаче в аренду помещения следует решить для себя, в какие категории бизнеса вы готовы сделать инвестиции.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Необходимо прийти к определенному компромиссу с арендатором

Две стороны медали

Аналитики показывают, что выгодно вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость, плюсы и минусы которой следует рассмотреть подробнее.

Положительные стороны:

  • Доходность, в 2 раза превышающая ставки по депозитам. Это около 8-12% в год.
  • Пассивность и стабильность. Ремонтом займется арендатор, сдаст в аренду — посредник.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Взвесив плюсы и минусы, определитесь с выбором, куда собираетесь инвестировать свой капитал

Отрицательные моменты:

  • Налоги. В отличие от сдачи в аренду жилых помещений с различными имеющимися лазейками, в случае с коммерческой недвижимостью уклониться от уплаты не получится. Целесообразно оформить бизнес как ИП, налог здесь составит 6% с оборота.
  • Посредник — брокер, также потребует свой гонорар, это от 50 до 100% месячной аренды.
  • Бухгалтерское обслуживание для проведения всех платежей, налогов и прочего. Для уменьшения расходов стоит рассмотреть специалиста на удаленной вакансии.
  • Самый большой риск — потеря арендатора. Чтобы это не случилось сиюминутно, при заключении договора условия досрочного расторжения прописываются сторонами, тем самым застраховывая арендодателя от непредвиденных убытков.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Покупка жилого помещения с целью перевода в нежилое, потребует дополнительных трат.

Как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Покупка объекта обычно преследует определенную цель:

  • Последующая сдача в аренду — классическая инвестиция.
  • Перепродажа по более интересной цене.
  • Обеспечение собственного бизнеса новыми площадями.

Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий

Поиск ликвидного помещения

Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости.

Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем.

А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.

Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.

С чем же может столкнуться инвестор:

  • Оборудование отдельного входа.
  • Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
  • Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них

Анализ состояние и размещение объекта

Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.

  • Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней.
  • Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.
  • Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.

Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.

Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.

Юридическое сопровождение

Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.

Читайте также:  Договор с ип на оказание услуг: образец, зачем нужен, что должен содержать, виды, может ли ип работать без договора

Перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость

На фоне всеобщего спада экономики и розничной торговли в частности не стоит ожидать роста спроса на аренду. Московский регион уже показал нецелесообразность ввода новых активов на столичный рынок.

По регионам такая тенденция сохраняется, разница в десятке процентов. И спад спроса на арендуемые помещения будет продолжаться.

Сужение сегмента розничной торговли напрямую влияет и на складское хозяйство и на офисную недвижимость.

В то же время, гостиничный бизнес в столице и курортных городах показывает не самые худшие результаты. Прошедшие в стране спортивные мероприятия мирового масштаба позволили сфере гостеприимства упрочить свое положение. При этом страна в целом стала более привлекательной для туристов, в том числе и иностранных.

Хорошо себя чувствует и сфера услуг, здесь можно обобщить косметические и медицинские учреждения, спортзалы, развлекательные центры и кинотеатры. Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость с последующей ориентацией на этот сегмент, сейчас вполне подходящее время.

Нет проверенного рецепта, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость. При выборе своей стратегии следует руководствоваться здравым смыслом, стараясь учесть все возможные риски и выгоды, вовремя реагируя на изменении рынка недвижимости в частном и экономической обстановки в целом.

Рекомендуем прочитать следующие записи:

Источник: https://ebius.biz/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Особенности работы с коммерческой недвижимостью

В работе риэлтора с жилой или коммерческой недвижимостью могут наблюдаться определенные сходства. Однако различий в этих сегментах рынка намного больше, чем может показаться на первый взгляд. Рынок коммерческой недвижимости предъявляет к агентам намного больше требований, чем к риэлторам, работающим в жилом секторе. 

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Почему с жилой недвижимостью работать легче

Просто подумайте о продаже дома для пары, жена влюблена в кухню, а муж в восторге от гаражной мастерской. Большая часть работы была выполнена, когда вы помогали им найти дом, влюбляются же они в него самостоятельно. К сожалению это не работает с коммерческой недвижимостью.

Коммерческий клиент, как правило, гораздо больше озабочен статистикой, данными о местоположении недвижимости, демографией местного населения и бизнеса. Поэтому агент по коммерческой недвижимости, чтобы оставаться успешным должен: 

  • Совершать холодные звонки как бизнес-менеджерам, так и владельцам такой недвижимости.
  • Уметь быстро рассчитать коэффициент безубыточности для коммерческой недвижимости.
  • Для работы в новых районах мегаполисов иметь статистику прироста населения.
  • Ориентироваться в арендных ставках в торговых центрах – средних и крупных.
  • Посещать наиболее востребованные и популярные объекты, чтобы понять, чем они отличаются от своих конкурентов.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Как видите, в этом списке есть виды деятельности, которые не присущи работе агента по жилой недвижимости.

Существует и более высокий уровень аналитической активности для типичного профессионала в сфере коммерческой недвижимости.

Вознаграждение в этом сегменте стоит усилий, но прежде чем перейти в эту нишу, необходимо сравнить свои желания и способности с требованиями к агенту по коммерческой недвижимости.

Особенности работы риэлтором по коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может дать значительные комиссионные, так как суммы сделки могут быть очень высокими. Тем не менее, одну из первых вещей, которую должен сделать агент по недвижимости – это рассчитать свою прибыль от сделки.

Компромисс состоит в том, что может потребоваться много месяцев, до года или больше, чтобы заключить сделку по коммерческой недвижимости от первоначального интереса до заключительной подписи.  Такие сделки также требуют тщательной проверки, поэтому вы не можете компенсировать этот временной фактор, заключая больше сделок одновременно.

Вы ограничены, по крайней мере, если вы хорошо выполняете свою работу, количеством сделок, с которыми вы можете работать одновременно.

Поэтому, переходя в этот сегмент рынка, необходимо четко представлять, что первая « зарплата» будет не скоро.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Как стать агентом по коммерческой недвижимости

Вы можете быть яркой звездой на рынке жилья, совершая множество сделок и быстро продвигаясь. Однако вы должны понимать, что значительная часть вашей базы данных клиентов больше не будет приносить прибыль, если вы перейдете на коммерческую недвижимость. Вы начинаете заново с налаживания контактов и перспектив, которые порождают коммерческие сделки.

Это шок для некоторых агентов, которые переключаются на другой сегмент рынка, убивая один поток доходов и переходя в другой с более длительным циклом закрытия. Некоторые переключаются назад из-за давления потока дохода. Лучшим подходом может быть постепенный переход, и даже поиск наставника, который поможет вам встать на ноги. 

Практика коммерческой недвижимости включает в себя совершенно новую сферу влияния и совершенно иной процесс оценки недвижимости для покупателей. Поэтому нужно быть готовым к длительному обучению и развитию дополнительных навыков и знаний:

  • По поиску статистических данных.
  • По юридическим особенностям работы с недвижимостью.
  • По ведению переговоров – этот процесс в бизнесе значительно отличается от переговоров в сфере жилой недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы 7 июня 2019 г.

Источник: https://SmartAgent.ru/stati/analitika/osobennosti-raboty-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu

Инвестиции в коммерческую недвижимость — плюсы и минусы

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.

Общие вопросы коммерческой недвижимости

Частные инвесторы не так часто вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Однако есть категория недвижимости, которая считается оптимальным вариантом для среднего класса. Это помещения формата street retail.

Они отличаются сравнительно небольшой площадью, но зато расположены на первых или цокольных этажах домов. Такие помещения часто арендуют под офисы, ориентированные на индивидуального клиента, под магазины, кафе, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д.

А в случае необходимости их всегда можно продать, поскольку найти для них покупателя несложно.

Иногда для этих целей покупают жилые квартиры, переводят их в разряд нежилой недвижимости и переоборудуют. Это требует значительных затрат, но в целом считается довольно выгодным вложением денег.

При этом предпочтительным вариантом является торговая недвижимость. Стандартные офисные помещения особой прибыли своим владельцам не приносят, разве что речь идет об объектах в особо оживленной части города.

Такие помещения могут заинтересовать юристов и нотариусов, представителей крупных страховых компаний, которые ищут помещение для нового отделения, а также туристические фирмы или рекламные агентства.

Проблема заключается в том, что в самых оживленных районах такие объекты уже выкуплены, и цены на оставшиеся очень высоки.

Частные инвесторы могут вкладывать средства и в отдельно стоящие складские помещения. Но это потребует значительных расходов.

Найти для них арендаторов довольно сложно, поскольку частное лицо не может обеспечить те же условия, что в крупных складских комплексах с их системами охраны, отоплением и противопожарной безопасностью.

Разве что речь идет о небольшом складском помещении для интернет-магазина, которое всегда можно переоборудовать под что-нибудь другое – например, под шиномонтаж.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Плюсы инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:

  • Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
  • Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
  • Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
  • Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
  • Более строгое регулирование – это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.

Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.

Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.

Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Недостатки инвестиций

У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

  • Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
  • Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
  • Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
  • На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
  • Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
  • Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.
Читайте также:  Онлайн-кассы для ип на енвд в 2020 году: закон, кто в праве не применять, основные преимущества и недостатки, регистрация, егаис, штрафы

Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития.

То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района.

Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.

Вывод

Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости.

Но поскольку операции на этом рынке достаточно сложны, перед тем, как вкладывать туда деньги, рекомендуется проконсультироваться с профессионалом.

Этому специалисту в дальнейшем можно будет поручить и ведение сделок с такой недвижимостью.

Источник: https://plusiminusi.ru/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-plyusy-i-minusy/

Важная информация о коммерческой недвижимости

Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Основная характеристика, отличающая коммерческую недвижимость от иной показывает, что всю ее используют тем или иным способом для получения дохода, прибыли в производственном, торговом, гостиничном или другом направлении бизнеса. Использовать такие помещения для жилья невозможно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото

Далее можно ознакомиться с фото коммерческих зданий:

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Кто может быть собственником таких помещений?

  1. Юридическое лицо.
  2. Физическое лицо.
  3. ИП.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида, но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

  • Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
  • Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
  • Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
  • Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
  • Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Подробнее о прочитать о видах коммерческой недвижимости можно тут.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

  1. Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
  2. Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
  3. Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
  4. Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

  1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
  2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
  3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать здесь.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ (ст. 378.2) указаны особенности исчисления и уплаты налога таких объектов, определены предельные ставки. Конкретные же ставки налога для них устанавливаются местными властями в регионах. Чаще всего это максимально допустимые 2% от кадастровой стоимости.

Прочитать дополнительно о налоге на коммерческую недвижимость для ИП, физических и юридических лиц, можно в этом материале.

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

  • Пожара.
  • Кражи.
  • Взрыва.
  • Затопления.
  • Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание, внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать тут.

Управление

Прочитать о деталях сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью, можно здесь.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход. Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-46-18 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya

Ссылка на основную публикацию