Меню Закрыть

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры продавцу

Оглавление:

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор – это своеобразный подготовительный этап к заключению полноценной сделки. Предварительное соглашение должно отражать все условия договора, который стороны планируют подписать в будущем.

У неискушенного в правовых вопросах человека может возникнуть резонный вопрос – а для чего вообще подобное соглашение заключается, да еще с аналогичными условиями, если все равно будет подписываться еще один договор?

Предварительное соглашение составляется в тех случаях, когда стороны готовы к основной сделке, но по ряду объективных причин не могут ее в настоящий момент заключить. Например, у покупателя нет на руках всей необходимой суммы, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость.

В этом случае предварительное соглашение закрепляет договоренности продавца и покупателя заключать полноценную сделку совершить в будущем с оговоренными условиями, которые каждую из сторон сделки удовлетворяют.

Кроме того, в предварительном соглашении можно также предусмотреть условие о задатке – способе исполнения обязательств, либо об авансовом платеже.

Однако ситуации в жизни могут случаться разные, и предварительный договор становится необходимо расторгнуть. Это возможно, как и для любой другой двухсторонней сделки.

Предварительный договор не требует, в отличие от основной сделки, сдачи его в органы Росреестра. Также не требуется и нотариальное удостоверение.

Такое соглашение нужно составить в простой письменной форме.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Каковы причины для расторжения предварительной сделки? Самая очевидная – стороны раздумали заключать договор купли-продажи недвижимости в принципе, либо на оговоренных условиях.

Как бы то ни было, а расторжение всегда будет возможно по одному из следующих сценариев:

  • Стороны взаимно не против расторжения сделки и готовы подписать двухстороннее соглашение о расторжении;
  • Одна сторона желает исполнить договор, а вторая – его расторгнуть.

В первом случае стороны просто подписывают документ о расторжении сделки, на чем их правоотношения и заканчиваются. Как правило, в договор, в т.ч. и предварительный, вносятся условия о расторжении сделки.

С ними нужно предварительно ознакомиться. Это особенно важно при уплате авансового платежа по договору. Есть риск, что аванс не будет возвращен, если в тексте соглашения не будет оговорены условия об этом.

Если есть сомнения относительно рисков расторжения предварительного соглашения, то лучше всего заблаговременно проконсультироваться с юристом.

Если же «в товарищах согласия нет», и стороны не могут договориться о расторжении сделки, остается только вариант с обращением в суд.

Однако сделку не так просто расторгнуть по желанию только одной из сторон – нужно будет доказать, что имели место существенные нарушения в ходе исполнения обязательств, допущенные второй стороной.

Как правило, подобные нарушения сводятся к нарушению сроков или несвоевременному внесению авансовых платежей, если в договоре подобное условие содержалось.

Причины расторжения из категории «просто расхотелось» или «не нравится физиономия второй стороны по договору» судом во внимание приняты, конечно же, не будут. Нужны исключительно веские правовые аргументы.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты

Если предварительное соглашение не предусматривало внесение предварительной оплаты в счет оплаты обязательства, то основной причиной расторжения договора может служить нарушение сроков.

Главные оговоренные сроки предварительного соглашение – сроки заключения основной сделки, ради которой предварительный договор и был заключен.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

В предварительном соглашении данные сроки должны быть приписаны, если же этого срок не указан, он считается равным одному году с момента заключения соглашения.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости с внесением предоплаты

В том случае, если в предварительном договоре будет условие об авансовом платеже, который нужно уплатить в оговоренные сроки в счет возникающего обязательства, то нарушение сроков такой оплаты также будет считаться существенным нарушением достигнутых договоренностей.

Соответственно, при нарушении данных договоренностей, суд вправе расторгнуть договор по инициативе продавца, который так и не увидел причитающихся ему денежных средств.

Чрезвычайно важный момент – уже уплаченный аванс при расторжении договора (по соглашению или в судебном порядке), автоматически покупателю не возвращается. Чтобы подобный возврат осуществить, нужно, чтобы в предварительном соглашении были прописаны условия, что в случае расторжения стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

Это правило установлено в ст.453 ГК РФ – о нем нужно помнить.

Кроме того, если стороны договорились о задатке, а не об авансовом платеже, то будет уже совершенно иное правовое регулирование.

Задаток, как инструмент для обеспечения обязательства, играйте двоякую роль. Во-первых, уплаченный покупателем задаток включается в исполнение его денежных обязанностей, во-вторых, обеспечивает исполнение обязательств сторонами.

При составлении предварительных договоров нужно различать эти понятия – аванс и задаток.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья по соглашению сторон. Какие документы нужны

Риэлтор объяснила, что оценщики посмотрели по документам и, не приезжая, сказали, что дом столько не стоит. Я думаю, что там какие-то подводные камни. Решили расторгнуть сделку по соглашению сторон. Я (продавец) должна вернуть задаток 50000 рублей. Я, вообщем, не против, но хочу знать, какие документы мы должны оформить. Покупатель и продавец могут без риэлтора это оформить?

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, Валентина Васильевна! Неплохо было бы ознакомиться с предварительным договором купли-продажи жилья. Может оказаться, что Вы ничего возвращать покупателю не должны будете, так как это же, как я понимаю, воля покупателя о расторжении сделки? Вам могут говорить все, что угодно. Цена не та, стены не такие, двери, окна… Но если от сделки отказывается покупатель, задаток остается у Вас. Нужно смотреть как задаток был оформлен!

Есть вопрос к юристу?

можете без риэлтора, сложного ничего нет. надо заключить допсоглашение о расторжении договора по статье 450 ГК

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса. Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны. Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде. Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными. Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму. Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья. Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры. Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги. Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной. Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества. Как расторгнуть договор? Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен. Как расторгнуть до гос регистрации Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки. Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока. В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора. Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск. Как признать сделку недействительной? На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто. Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата. Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки. Однако существуют исключения и из этого правила. При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо. Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению. Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 лет. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу. Исковое заявление о расторжении договора Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию. Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней. В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию. Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи. При составлении иска должен быть указан договор, условия которого были нарушены. Также приводятся все невыполненные пункты соглашения, обстоятельства игнорирования ответчиком письменной претензии. Какие документы нужны для подачи иска в суд? Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы: Копия заявления. Копия договора купли-продажи. Квитанция об оплате госпошлины. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств. Копия врученной ответчику претензии. Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату). Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке? Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания. При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора. Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя) Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций. Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт. Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу. Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца. Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь. Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html Как можно аннулировать предварительный договор? Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин. Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд. Зачем нужен передаточный акт? Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ). Как составить акт приема-передачи квартиры? В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Кроме того, должны быть указаны: Паспортные данные участников сделки; Адрес и технические характеристики жилья; Ссылка на соглашение купли-продажи; Подпись покупателя и продавца. Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте. Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств. Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него. Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве. На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта. Когда составляется передаточный акт? По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения. Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности. Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации. Скачать бесплатно образец акта приема-передачи квартиры. Заблуждения о расторжении договора Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его. Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности. Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто. Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы. Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.Источник: svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora.html СВОЁ © интернет-журнал для собственников

Конечно, можете. Расторгается дополнительным соглашением как и заключался: те же реквизиты, те же подписи (если у сторон договора не поменялись данные).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Как вернуть оплаченный по предварительному договору задаток? Есть ли шанс расторгнуть договор в суде? Каким образом?

Ответы юристов (3)

Вы покупатель? Если это был именно задаток, т.е. в тексте договора предусмотрено условие именно об уплате задатка — то в случае расторжения договора по вашей вине задаток вам не возвращается. В случае если договор расторгается по вине продавца — он обязан вам вернуть задаток в двойном размере. Если уплачивался не задаток, а аванс — он подлежит возврату. Если продавец уклоняется от заключения основного договора — обязать его заключить договор можно обратившись в суд.

Необходимо знать детали по вашей ситуации, чтобы дать однозначный ответ.

Оцените, пожалуйста, ответ.

Есть вопрос к юристу?

Ответ дан без учета судебной практики. Задаток по предварительному
договору всегда рассматривается судами как аванс, так как до заключения
основного договора платежи не предусмотрены.

Ну раз вы и сами все знаете, зачем у нас спрашиваете то.

К вашему сведению, последняя судебная практика исходит из того, что если в предварительном договоре предусмотрены платежи, то он признается основным договором. В частности предварительный договор купли-продажи признается договором купли-продажи будущей вещи. Следовательно нужно читать условия данного договора.

Требованием и соглашением об обеспечении задатком совершения будущей (по основному договору) сделки купли-продажи обязательства сторон преследуют различные интересы. Исходя из вины как меры ответственности одной из сторон предварительного договора (а) о продаже квартиры и (б) о купле квартиры следует рассмотреть действия каждой из сторон соглашения относительно будущей (по основному договору) купли-продаже квартиры, если предварительным соглашением какие-то случаи не предусмотрены.

Даже в том случае, когда какие-то случаи предварительным договором не предусмотрены, то в соответствии с правилами статьи 381 ГК РФ исключаются из рассмотрения случаи ч. 1 ст. 381, так как продавец имеет возможность исполнения обязательства продать квартиру, соглашения о прекращении обязательства до начала его исполнения не имеется. Также исключаем из рассмотрения убытки и возможность зачета задатка (ч. 2 ст. 381), так как убытки продавец не понес.

Считать задаток авансом в счет суммы платежа по (предварительному и будущему основному) договору и продолжить покупку квартиры. С этим вариантом имеются сложности, понимаю. В указанном случае ответственности задаток теряется, а учитывая (предполагаемый) размер задатка — потеря существенная. В соответствии с ч. 2. ст. 381 ГК РФ имеется возможность вернуть задаток в двойном размере.

Обратиться в суд с требованием:

— уплатить стороне предварительного договора продажи-купли двойную сумму задатка по причине несоблюдения продавцом существенного условия предварительного договора или устранить это препятствие заключению основного договора;

— в иске о неосновательном обогащении гражданина (продавца квартиры), так как сумма задатка многократно превышает размер неустойки, которую мог бы потребовать этот гражданин, с требованием обязать гражданина (такого-то) указать размер неустойки, которую данный гражданин полагает в отсутствие в предварительном договоре такого пункта.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, следует сказать, что легче всего расторгнуть предварительный договор в том случае, если обе стороны не хотят продолжать сотрудничество и согласны на расторжение. В таком случае все пройдет гладко и без каких-либо последствий.

Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

  • Изначально нужно внимательно прочитать составленный ранее договор и выяснить, описаны ли в нем условий расторжения договора. Часто в предварительном договоре стороны оговаривают условий расторжения и ответственность сторон при расторжении. Если такой пункт есть, то он будет являться инструкцией для сторон. Если его нет, то необходимо самостоятельно оговорить условий расторжения, либо обратиться к нотариусу, который поможет правильно провести данную процедуру и расскажет, как это правильно сделать;
  • Следует посмотреть на правильность составления договора. Даже в предварительном договоре есть обязательные условий, и если они не прописаны, договор можно попросту аннулировать. Внимание стоит обратить и на даты, если время действия договора уже прошло, его попросту можно считать недействительным. В случае если подобное найдено, договор просто признается недействительным, а значит, стороны не должны выполнять свои обязательства, в соответствии с действующим законодательством. К примеру, если в договоре есть ошибки в именах сторон, или в описании объекта, то договор не будет считаться действительным. Если же он составлен правильно, то следует проводить полноценную процедуру расторжения;
  • Когда решение о расторжении договора принимается одной стороной, то обязательно следует оповестить об этом контрагента. Если он соглашается расторгнуть договор, то ничего сложного не будет. Если же второй участник отказывается от расторжения, то такие вопросы обязательно решаются в судебном порядке. При этом чаще всего убытки понесет желающий расторгнуть договор;
  • Часто бывает так, что договор аннулируется из-за срока давности. Срок давности предварительного договора – 1 год. Если по истечению этого времени основной договор купли-продажи не был составлен, то про предварительный тоже можно забыть. Но при этом, если покупатель оставлял залог, то продавец не обязан возвращать его, а может сделать это только по своему желанию.

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Про р асторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации смотрите тут.

Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

  • Если покупатель не может собрать необходимую денежную сумму для покупки квартиры. В таком случае договор автоматически аннулируется через год после заключения. Отменить договоренность можно и раньше, если покупатель об этом заявит;
  • В случае если покупатель не смог собрать в срок необходимую сумму, но все еще намерен приобрести квартиру, он может обратиться к продавцу, с просьбой продлить срок. Для этого покупатель должен в письменной форме написать соответствующее заявление продавцу. Если последний согласен, то договор продолжает свое действие на договоренный срок;
  • Если продавцу необходимо срочно продать квартиру, а покупатель не может её выкупить сразу, продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом ему придется выплатить двойную сумму задатка, как компенсацию;
  • Если после подписания договора на объекте были обнаружены какие-либо недостатки или он был изменен, то покупатель может отказаться от приобретения. К примеру, если продавец решил поменять планировку, а в договоре этого не описал, то покупатель может без последствий отказаться от своих обязательств. Происходит это потому, что по факту в предмете договора был описан другой объект. То же самое и касаемо недостатков квартиры, о которых не указал продавец. Но нужно понимать, что это должны быть серьезные недостатки, которые специально были скрыты.

Нюансы расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае разрыва предварительного договора следует обратить внимание на такие нюансы:

  • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
  • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
  • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости

У меня такая проблема. 15 февраля я подписала предварительный договор на свою квартиру с покупателями.А 28 го я пришла в агенство недвижимости решать вопрос о его расторжении.Дело в том,что когда мы все подписывали его,покупатели были осведомлены,что у меня будет двойная сделка.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе.Но никто не сказал мне,что купить квартиру по купле продажи я не смогу,так как нужно согласие мужа на покупку,он сейчас находится в рейсе в море.И дать мне такое согласие нотариально завереное просто в течении месяца не сможет.Я сразу оповестила об этом факте в агенстве и попросила,что сделку придется перенести на попозже из за таких не предвиденных обстоятельствах.Попросила подождать покупателей,если у них есть возможность.На что они просто начали запугивать меня судом и хамить,что 15 марта я должна выйти на сделку и не на какие уступки они не пойдут.У меня прописаны в квартире родители,мама инвалид 1 группы,в договоре это указано,но не указано,когда они должны быть выписаны.Я решила отказаться от такой сделки и отдала при всех и свидетелях задаток,который они ни в какую не хотели брать назад.Но я все таки вернула его просто при свидетелях.Начали запугивать и я ушла оттуда. Теперь каждый день ходят и звонят в дверь? Что мне препринять? И что можно сделать? Боюсь за родителей.

Ответы юристов (21)

А что значит не можете купить квартиру без согласия мужа?

Уточнение клиента

Я звонила в росреестр и мне сказали,что зарегистрировать купленную квартиру я не смогу.Так как нужно нотариально заверенное согласие мужа или его личное присутствие на покупку квартиры.

01 Марта 2013, 17:22

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте!
Важно знать мнение покупателей, поскольку от них многое зависит.

Я так понимаю Вы имеете ввиду что для совершения крупной сделки требуется согласие супруга для приобретения новой квартиры? Оформите соглашение к договору предварительному об увеличении сроков, Вы ведь не отказываетесь от оформления в дальнейшем сделки ?

Уточнение клиента

Я то не отказываюсь!Но они поставили ультиматум,что только до 15 марта и все.У них ипотека,которая еще действительна до мая,но люди не пошли на мою просьбу.

01 Марта 2013, 17:25

Если ВЫ хотите прекратить звонки то заявите об угрозах в Ваш адрес в отдел полиции. А продавцам посоветуйте решать все вопросы в суде

В любом случае из практики применения, аванс Вы вернули соответственно приняв его требовать регистрации сделки по продаже Вашей квартиры уже сложно, а по поводу звонков и угроз — полиция. А по части суда — соглашайтесь — пусть подают.

.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе

То есть Вы брали задаток при оформлении предварительного договора дарения?

Или у Вас был договор купли-продажи?

Если у Вас был договор дарения, то он считается заключенным только в момент передачи подарка, до этого момента Вы вправе не обращать внимание на договор и никто Вас принудить не может (ч.1 ст.572 ГК РФ)

Хорошо, что деньги Вы отдали при свидетелях, которые, при необходимости подтвердят это в суде, если с Вас захотят взыскать эту сумму, как неосновательное обогащение.

Если у Вас был предварительный договор купли-продажи, то порядок его жизнидеятельности регулируется ст.429 ГК РФ, в частности:

в силу ч. 6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если до момента, указанного в договоре, Ваши продавцы не направят Вам ценного письма с описью вложения, то предварительный договор становится «недействительным»

Я согласен с коллегой в части того, что необходимо всех отправлять в суд, пусть там решают, другой вопрос что в будет основание предъявлять.

Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в ГК.
Статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Так что пусть доказывают! Если что пишите [email protected]

В дальнейшем рекомендую слово «задаток» вообще не употреблять — вы вернули «аванс» данный Вам в счет приобретаемой квартиры, приняв данный аванс обратно покупатели согласились с неисполнением договора, в судебном порядке Вас могло ожидать два варианта решения либо вернуть аванс (в большинстве случаев) или вернуть «задаток» но в двойном размере (крайней редко), так как «аванс» Вы уже вернули, то рекомендуйте им обращаться в суд если они того желают.

Соглашение о задатке должно быть письменным. Если его нет, то надо говорить об авансе

Причем не просто письменным, а отдельно составленным. Я один раз проиграл на попытке вылезти с просто упоминанием «внесения задатка» в тексте договора.

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В вашем договоре указан срок в течении, которого вы обязаны заключить основной договор.

Уточнение клиента

Я не могу выйти на 1 сделку,так как продав сейчас свою квартиру,я могу остаться на улице,так как купить другую сразу не получится,по выше указанным обстоятельствам.Я предложила подождать,когда придет с рейса муж,на что люди отказались.Но не я выдумала такие законы,что купить квартиру я сама не могу! И думаю,в данной ситуации я не должна подписывать основной договор.

01 Марта 2013, 17:57

Добавлю, в связи с тем, что у Вас предварительный договор купли-продажи, то Ваши отношения с покупателем регулируются ст.429 ГК РФ, в частности:

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу ч.4 си.445 ГК РФ

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона,необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой
стороне причиненные этим убытки.

Но, как я уже писал, если они документально не зафиксируют своё желание заключить договор, то предварительный договор автоматически прекращает свое действие.

Касательно задатка
Если соглашение о задатке было заключено в письменном виде, то

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.… Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, у Вас есть риск того, что покупатели могут обратиться в суд и либо потребовать заключение договора купли-продажи (но к этому времени у Вас уже вернется муж), либо потребовать возврат задатка в двойном размере.
Вместе с этим,

ч.3 ст.380 ГК РФ,в случае сомнения в отношении
того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по
договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения
правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается
уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, говорите, что это аванс. Бремя доказывания, что это был задаток лежит на Истце (в Вашем случае, покупателе)

В данной ситуации у Вас по сути расторгнут предварительный (вернули аванс), ни о каком основном и речи быть не может.

Уточнение клиента

Мне очень тяжело пришлось,чтобы вернуть его.Со всех сторон меня просто прессовали,скажу так.И агенство и покупатели.Сумма задатка была 10000 рублей,я вернула ее.Но когда покупатель взял ее и пересчитал,положил в карман,агент тут же запричитала,что вы делаете,верните ей его назад!Вы же значит соглашаетесь с ней.Покупатель схватил бумаги и скорей начал доставать деньги назад,на что мне пришлось просто выбежать из агенства и сказать,что вы приняли деньги.От всего я была просто в шоке!Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

01 Марта 2013, 18:08

Еще раз советую Вам самой ничего никому не платить, не объяснять, и вообще никаких действий не совершать. Если Ваши контрагенты что либо хотят, то пусть обращаются в суд.

К счастью Вы это уже пережили, аванс вернули, так что б сказал беспокоиться с точки зрения юридической не о чем, а сейчас при всех контактах отсылайте в суд их и всё.

Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

В Вашем случае, забейте на них до тех пор пока они сами не захотят пойти в суд, что может и не случиться — мало кому нравиться судиться.

что вы делаете, верните ей его назад

Получается, что Ваш «свидетель» это реэлтор?((((. Если он скажет, что деньги Вы не возвращали, то с Вас могут попытаться взыскать 10 000, в связи с тем, что документов, подтверждающих возврат денег у Вас нет. Но в любом случае, сами ничего не предпринимайте, а если захотят взыскать несуществующий долг — обращайтесь в полицию по факту мошенничества.

Уточнение клиента

Нет,не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата,и еще родственника.Один снимал все на камеру,правда запись не очень получилась.Покупатель требовал убрать ее.

01 Марта 2013, 18:17

Тем более не вижу поводов беспокоиться в дальнейшем.

Уточнение клиента

Спасибо вам за оперативные ответы.Я от стресса не могу отойти второй день.Всем спасибо.

01 Марта 2013, 18:20

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется (при условии выполнения требования ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор) от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ

А положения ч.4 ст.445 ГК РФ, говорят, что покупатель вправе обратиться в суд за понуждением заключить основной договор + взыскать убытки.

Но это из серии возможного.

Нет, не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата, и еще родственника.Один
снимал все на камеру, правда запись не очень получилась.Покупатель
требовал убрать ее.

Да нормально все будет, ничего страшного не произошло.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ

. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

То есть.поскольку Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, то для совершения сделки Вам требуется нотариально согласие мужа.

ЕСли Ваш муж находится в рейсе в море, то пердать Вам мсвео нотариальное согласие на совершение сделки у енго возможности нет.

СОгласно ст. 416 ГК РФ Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

То есть, Ваше обязательство по Предварительному Договору ( если он был заключен) может считаться прекращенным.

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

То есть, если ВЫ вернули задаток, а сторона не предоставила доказательств своих убытков, то Вы не обязаны выплачивать ей дополнительные суммы.

Таким образом, оснований для предъявления к вам претензий Покупателем не имеется.

С уважением Ф, Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.