Меню Закрыть

Внесение изменений в договор аренды земельного участка с 01032018

Внесение изменений в договор аренды земельного участка с 01032018

1 марта 2018 года в 12.00 по адресу: г. Барнаул, ул. Молодежная, 26, к. 304 Фонд имущества Алтайского края проводит открытый аукцион по продаже движимого имущества, принадлежащего Алтайскому краю и предоставленного на праве оперативного управления краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Центральная городская больница, г. Заринск». На торги отдельными лотами выставляются:

лот № 1: автомобиль УАЗ 3962 2000 г.в., регистрационный знак А962ЕЕ22, идентификационный номер ( VIN ) Х TT 396200 Y 0000367, тип ТС – грузовой фургон санитарный, № шасси (рам a ) Y 0000017, модель, № двигателя ЗМЗ – 4021 N X 0131370, кузов (прицеп) № Y 0000367. Начальная цена – 24 000 руб., задаток – 4 800 руб., шаг аукциона — 1 200 руб.

лот № 2: автомобиль УАЗ 31514-10 1999 г.в., регистрационный знак А904ЕЕ22, идентификационный номер ( VIN ) Х TT 315140Х0035372, тип ТС – универсал, № шасси (рам a ) Х0029355, модель, № двигателя Х1105118, кузов (прицеп) № Х0035372. Начальная цена– 45 000 руб., задаток – 9 000 руб., шаг аукциона — 2 250 руб.

Условия и порядок проведения аукциона:

· для участия в аукционе претендент подает заявку установленного образца, представляет платежный документ, подтверждающий внесение задатка на счет Фонда имущества;

· заявка должна содержать:

а) полученную не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона выписку из единого государственного реестра юридических лиц или нотариально заверенную копию такой выписки (для юридических лиц), полученную не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или нотариально заверенную копию такой выписки (для индивидуальных предпринимателей), копии документов, удостоверяющих личность (для иных физических лиц), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранных лиц), полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона;

б) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя — юридического лица (копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности (далее — руководитель). В случае если от имени заявителя действует иное лицо, заявка на участие в конкурсе должна содержать также доверенность на осуществление действий от имени заявителя, заверенную печатью заявителя и подписанную руководителем заявителя (для юридических лиц) или уполномоченным этим руководителем лицом, либо нотариально заверенную копию такой доверенности. В случае если указанная доверенность подписана лицом, уполномоченным руководителем заявителя, заявка на участие в аукционе должна содержать также документ, подтверждающий полномочия такого лица;

в) копии учредительных документов заявителя (для юридических лиц);

г) решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение задатка или обеспечение исполнения договора являются крупной сделкой;

д) заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя — юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя — юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

· данное сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст. 437 ГК РФ, а подача претендентом заявки и перечисление задатка на р/с Фонда имущества: УФК по Алтайскому краю (краевое государственное бюджетное учреждение «Фонд имущества Алтайского края», л/с 20176Х57620), ИНН 2221012907, КПП 222101001, ОКТМО 01701000, БИК 040173001, ОТДЕЛЕНИЕ БАРНАУЛ Г. БАРНАУЛ, р/с 40601810701731000001, КБК 00000000000000000510, не позднее 27 февраля 2018 года являются акцептом такой оферты, после чего договор о задатке считается заключенным в письменной форме;

· Фонд имущества имеет право отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за 5 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе;

· победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену;

· победитель аукциона (единственный участник) обязан подписать договор купли-продажи в срок, составляющий не менее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола аукциона либо протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, и не более 20 дней после завершения аукциона и оформления протокола; участник, сделавший предпоследнее предложение о цене, в случае отказа победителя аукциона от подписания договора купли-продажи обязан подписать договор купли — продажи по последней предложенной этим участником цене в течение 10 дней с момента получения экземпляра протокола об отказе от заключения договора и проекта договора купли – продажи;

· денежные средства, полученные от победителя торгов (участника, сделавшего предпоследнее предложение о цене, в случае отказа победителя аукциона от подписания договора купли-продажи; единственного участника) в счет оплаты задатка, возвращаются Победителю торгов (участнику, сделавшему предпоследнее предложение о цене, в случае отказа победителя аукциона от подписания договора купли — продажи; единственному участнику) в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем торгов (участником, сделавшим предпоследнее предложение о цене, в случае отказа победителя аукциона от подписания договора купли-продажи; единственным участником), остальным участникам аукциона – в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона;

· в случае, если победитель торгов (участник, сделавший предпоследнее предложение о цене, в случае отказа победителя аукциона от подписания договора купли-продажи, единственный участник) уклонился от подписания договора в установленный срок, внесенный таким участником задаток не возвращается;

· при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается;

· оплата приобретенного имущества производится в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора купли – продажи;

· осмотр претендентами имущества осуществляется в течение срока приема заявок в рабочие дни с 8-00 до 17-00 по месту расположения имущества – Алтайский край, г. Заринск, ул. 25 Партсъезда, д. 40;

Новости судебной практики по вопросам аренды земли

Земельные споры продолжают оставаться одной из самых распространенных категорий споров, так, например, только по запросу «розірвання договору оренди земельної» единый государственный реестр судебных решений выдает 2578 результатов (и это с фильтром по форме решения, только сами решения и постановления, без учета процессуальных документов).

Как раз в спорах по расторжению договора аренды земельного участка неоднократно высказал свое веское мнение Верховный Суд.

Так, по мнению Верховного суда в деле № 587/173/15-ц, основанном на нормах статей 24, 25 и части первой статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли», а также пункте «д» части первой статьи 141 ЗК Украины, что для решения вопроса о прекращении пользования земельным участком нужно изучить наличие системы в таком нарушении. Два и более случая неуплаты арендной платы будут свидетельствовать о системности нарушения и могут послужить основанием для расторжения договора аренды. Интересна в Постановлении ссылка на аналогичную позицию, изложенную в постановлениях Верховного Суда Украины от 12 декабря 2012 № 6-146цс12 и от 28 сентября 2016 № 6-977цс16. Это означает, что решения Верховного Суда Украины остаются важной частью украинской правоприменительной практики, следовательно, при обосновании своей позиции можно смело на них ссылаться.

Иногда новые решения Верховного Суда меняют устоявшуюся практику. Так, 21 марта 2018 г. Верховный Суд принял решение по делу 910/5963/17, в котором указал, что в случае неиспользования земельного участка для застройки более трех лет подряд, право использования земли прекращается автоматически, сославшись на положения статей 416 Гражданского кодекса Украины и статьи 102-1 Земельного кодекса Украины. При этом Верховный Суд посчитал, что начало истечения трехлетнего срока неиспользования земельного участка для застройки необходимо исчислять с момента получения разрешения на выполнение строительных работ.

При этом ранее, в 2015 году, в деле № 910/1753/14 Верховный Суд Украины указал, основанием для расторжения договора является не то, что не начато строительство, а то, что земельный участок используется не по назначению. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что итоговый результат одинаков – договор аренды был расторгнут.

Однако Верховный Суд обосновал, почему в данном деле он не принял позицию Верховного Суда Украины. По мнению суда, обжалуемое Решение, хотя и принято с целью расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке и в этом контексте может расцениваться как сознательная попытка проигнорировать правовую позицию Верховного Суда Украины в деле № 910/1753/14, все же за своей правовой природе является лишь формализацией прекращения землепользования в силу закона и не может свидетельствовать о нарушении прав истца.

Еще одно интересное дело № 420/504/16-ц, касающееся расторжения договоров аренды земли. В своем постановлении от 24.05.2018 г. Верховный Суд, основываясь на анализе статей 525, 651 ГК Украины и статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли», согласился с наличием права собственника земельного участка расторгать договор аренды земли в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями такого договора.

Отдельно хочется остановится на применении судами ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли». Согласно позиции Верховного суда, высказанной в деле № 594/376/17-ц от 10.04.2018 г. реализация преимущественного права на возобновление договора аренды возможна только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры и сроков.

Для того, чтобы за арендатором было признано преимущественное право на возобновление договора аренды выполнение следующих условий:

— надлежащее исполнение арендатором свои обязанностей по договору;

— направление арендатором арендодателю до окончания срока действия договора в установленные сроки сообщения о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок;

— предоставление вместе с этим сообщением проекта дополнительного соглашения;

— отсутствие возражений арендодателя в течение месяца.

Таким образом, для реализации права на автоматическое возобновление договора не достаточно только отсутствия возражений арендодателя в течение месяца после окончания срока действия договора.

В этой категории споров с учетом позиции Верховного суда наиболее удачной формулировкой исковых требований будеттребование о признании заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли является наиболее эффективным.

Для единства судебной практики судебной палатой по рассмотрению дел по земельным отношениям и права собственности Кассационного хозяйственного суда Верховного Суда принято решение в деле № 910/7905/17, в котором суд, ссылаясь нормы статей 632, 651 Гражданского кодекса Украины, статьи 288 Налогового кодекса Украины и статьи 30 Закона Украины «Об аренде земли», сформировал вывод, что: «Изменение размера арендной платы (в процентах от нормативно-денежной оценки), оформленное приложениями в решения Киевского городского совета о бюджете города Киева на определенный год, не может считаться законодательной основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы, поскольку этими решениями законодательно не устанавливаются предельные (минимальный и максимальный) размеры арендной платы за земельные участки коммунальной собственности. В то же время, указанные решения Киевского городского совета могут быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли, если стороны договора аренды определили непосредственно в самом договоре такое основание для пересмотра размера арендной платы, что согласуется с принципом свободы договора, установленным статьями 3, 6, 627 Гражданского кодекса Украины «.

Обращаю внимание решение Большой Палаты Верховного Суда в деле № 306/2004/15-ц, которое решает вопрос разграничения рассмотрения земельных споров в гражданском и хозяйственном судопроизводстве.

Так, суд решил, что гражданские права и обязанности физического лица приобретаются и осуществляются в порядке реализации гражданской дееспособности этого лица, том числе, право собственности и право аренды на земельный участок. Соответственно, даже если физическое лицо зарегистрировано как физическое лицо-предприниматель, это не означает, что он во всех правоотношениях теперь действует как предприниматель. Поэтому спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, заключенного органом государственной власти с лицом, которое зарегистрировано как физическое лицо-предприниматель должен рассматриваться в порядке гражданского, а не хозяйственного судопроизводства.

Также обращаю внимание на некоторые постановления Верховного суда, которые дают толкование таких понятий как «верховенство права» (постановление ВС от 09.02.2018р. по делу №912 / 555/17), «преимущественное право арендатора», «недобросовестное поведение арендодателя» (постановление ВС от 06.02.2018р. по делу №924 / 503/17).

Изменение условий договора аренды земли: обзор судебной практики ВСУ

Внесение изменений в договор аренды земли имеет свои особенности, поскольку осуществляется по взаимному согласию сторон и регулируется, в большей степени, не гражданским законодательством, а законами «Об аренде земли» и «Об аренде государственного и коммунального имущества». В том случае, когда стороны арендного договора не достигают согласия относительно изменения его условий, возникший между ними спор решается в судебном порядке, в связи с чем на сегодняшний день судебная практика по вопросам одностороннего изменения условий договора аренды земли столь обширна.

В собранном обзоре судебной практики рассмотрим решения Верховного Суда, связанные с внесением изменений в договор аренды земли в судебном порядке и правовыми нюансами такого внесения изменений.

Изменение размера арендной платы за объекты госимущества

В соответствии со ст. 188 ХК изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускаются, если иное не предусмотрено законом или договором. Изменение размера арендной платы за землю в одностороннем порядке также является односторонним изменением условий арендного договора. Правомерны ли такие изменения в арендный договор, если они инициированы только одной стороной – арендодателем? Верховный Суд в постановлении № 3-19гс13 пересмотрел спор по иску арендодателя к арендатору относительно обязательства последнего подписать допсоглашение к договору аренды, которым изменялся размер арендной платы.

Между сторонами спора, в частности между арендатором и арендодателем, был заключен договор аренды целостного имущественного комплекса в 1997 году. В 2011 году арендодатель предложил арендатору заключить дополнительное соглашение относительно изменения размера арендной платы в связи с изменением арендных ставок за использование целостных имущественных комплексов госпредприятий согласно Методике расчета арендной платы за государственное имущество. Арендатор по экономическим основаниям посчитал такой размер арендной платы неприемлемым, поэтому ответил на предложение арендодателя отказом. В этой связи арендодатель и предъявил иск к арендатору для внесения изменений в договор в судебном порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, а постановление ВХСУ обязало арендатора подписать дополнительное соглашение к договору в редакции, предложенной арендодателем. Верховный Суд, в свою очередь, пересматривая решения судов, пришел к выводу о необходимости удовлетворить требования арендодателя относительно обязанности арендатора подписать допсоглашение об увеличении размера арендной платы в соответствии с Методикой расчета арендной платы за государственное имущество.

Как отметил ВСУ, согласно ст. 21 Закона «Об аренде государственного имущества и коммунального имущества» размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон или же по требованию одной стороны, если по независящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательством.

Положениями ст. 10 Закона «Об аренде государственного имущества и коммунального имущества» установлено, что договор аренды госимущества в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества, которые разрабатывает и утверждает Фонд государственного имущества. Так, согласно Типовому договору аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменения централизованных цен и тарифов. Более того, возможность периодического пересмотра или изменения размера платы за пользование имуществом может быть установлена и в самом договоре (ст. 762 ГК). Так, в спорном договоре аренды стороны предусмотрели возможность пересмотра размера арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета.

Поскольку сторонами договора согласована возможность увеличения размера арендной платы, а арендная плата за земельные участки государственной собственности является регулируемой ценой, то законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной договором. То есть внесение изменений в Методику расчета арендной платы за государственное имущество, на основании которой осуществляется определение размера арендной платы за госимущество, является основанием для изменения размера арендной платы и изменения условий договора аренды в этой части.

Что касается правомерности требований относительно обязательства арендатора подписать допсоглашение к договору аренды, которым изменяется размер арендной платы, то ВСУ отметил, что в соответствии со ст. 30 Закона «Об аренде земли» в случае недостижения сторонами согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. Следовательно, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда по требованию одной из сторон.
Необходимость досудебного урегулирования спора о внесении изменений в арендный договор

В постановлении № 3-53гс12 Верховный Суд рассмотрел вопрос о правомерности ограничения права на обращение в суд в случае несоблюдения заявителем требований ст. 188 ХК относительно обязанности направления другой стороне предложений об изменении договора аренды земельного участка. Ситуация, изложенная в постановлении, заключалась в том, что между сторонами спора был заключен договор аренды земельного участка. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора арендная плата установлена в размере 1 % от нормативной денежной оценки земли и равняется размеру земельного налога. При этом размер арендной платы пересматривается ежегодно и в случае изменения размера земельного налога.

Уже после заключения спорного договора вступил в силу НК, которым установлен новый размер минимально возможной арендной платы по договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности. Так, в соответствии со ст. 288 НК для земель не сельскохозяйственного назначения ставка была установлена на уровне 3-кратного размера земельного налога с этого участка. Установление статьей 288 НК предельных размеров годовой арендной платы за земельный участок являлось основанием для приведения положений спорного договора аренды земельного участка в соответствие с требованиями закона в части определения размера арендной платы. Но сторонами договора не были пересмотрены его условия в части изменения размера аренды с целью приведения его в соответствие с требованиями НК, поскольку арендодатель не уведомил арендатора о необходимости пересмотреть размер арендной платы.

Арендодатель обратился в суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка, обосновывая исковые требования тем, что арендатор не дал согласия на приведение спорного договора в соответствие с требованиями ст. 288 НК, которыми установлены предельные размеры годовой арендной платы за земельный участок.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд отменил решение хозяйственного суда и принял новое решение, которым исковые требования были удовлетворены. ВХСУ, в свою очередь, отменил решение апелляции, также отказав в удовлетворении исковых требований арендодателя. ВХСУ поддержал вывод суда первой инстанции о том, что несоблюдение арендодателем требований части 2 статьи 188 ХК относительно обязанности направления другой стороне предложений об изменении договора аренды земельного участка, в случае возникновения такой необходимости, лишает его права обратиться в суд с иском к ответчику об изменении условий договора. Верховный Суд, пересматривая решения, посчитал, что с таким выводом согласиться нельзя.

Ст. 30 Закона «Об аренде земли» определено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон, а в случае недостижения согласия относительно изменения условий спор решается в судебном порядке. При этом в соответствии со ст. 188 ХК та сторона договора, которая считает необходимым изменить договор, должна направить предложение об этом второй стороне по договору.

Решая вопрос о том, является направление предложения об изменении условий договора правом или обязанностью сторон, ВСУ обратил внимание на Решение КСУ № 15-рп/2002. В указанном Решении КСУ было определено, что право лица на обращение в суд за разрешением спора не может быть ограничено законом, другими нормативно-правовыми актами. В частности, установление законом или договором досудебного урегулирования спора по волеизъявлению субъектов правоотношений не является ограничением права на судебную защиту.

Таким образом, направление предложений о внесении изменений в договор аренды является исключительно правом, а не обязанностью сторон. Поэтому несоблюдение арендодателем требований ст. 188 ХК относительно обязанности направления другой стороне предложений об изменении условий договора аренды земельного участка не лишает его права обратиться в суд с иском об изменении условий договора при наличии спора, то есть отсутствия согласия на изменение условий договора.
Изменение размера земельного налога не влечет автоматического изменения условий договора о размере арендной палаты

В постановлении № 21-166а13 ВСУ рассмотрел спор по иску сельскохозяйственного предприятия к государственной налоговой инспекции относительно отмены налоговых уведомлений-решений по арендной плате за землю. ГНИ была проведена плановая выездная проверка сельскохозяйственного предприятия по вопросам соблюдения требований налогового законодательства, в ходе которой было установлено нарушение предприятием ст. 21 Закона «Об аренде земли», в результате чего последним была занижена арендная плата за землю. На основании акта проверки и было принято налоговое уведомление-решение об определении налогового обязательства по арендной плате за землю.

Предприятие не согласилось с оспариваемым налоговым уведомлением и обжаловало его в суд. Свои требования истец обосновал тем, что арендную плату за земельные участки он платил в соответствии с условиями заключенных с сельскими советами договоров, которые в течение периода, который проверялся ГНИ, действовали и не менялись, поэтому оснований для увеличения размера арендной платы у предприятия не было, а налоговое обязательство по арендной плате налоговый орган определил неправомерно.

В то же время пока предприятие оплачивало арендную плату в размере, установленном в договоре с сельсоветом, НК установлен новый размер минимально возможной арендной платы по договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, мотивируя свое решение тем, что арендная плата является формой налога на землю, а основанием для увеличения минимального размера арендной платы за землю в сложившейся ситуации является не волеизъявление сторон договора аренды, а изменение ставки налога в соответствии с законом. Следовательно, необходимость уплаты земельного налога в новом размере возникла у истца независимо от внесения изменений в договоры аренды.

Суд кассационной инстанции, в свою очередь, отменил решение судов предыдущих инстанций, отменив налоговые уведомления-решения об определении налогового обязательства по арендной плате за землю. Кассационный суд пришел к выводу, что изменение размера земельного налога является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земли его участниками, но не влечет автоматического повышения размера арендной платы, установленного в договоре аренды. Верховный Суд согласился с выводами кассационного суда, исходя из следующего.

Согласно ст. 83 ЗК земли, принадлежащие на праве собственности территориальным общинам сел, поселков, городов, являются коммунальной собственностью. К полномочиям сельских советов в области земельных отношений относится, в частности, предоставление земельных участков в пользование из земель коммунальной собственности в соответствии с ЗК. Предельный размер арендной платы за такие земельные участки, которые находятся в коммунальной собственности, установлен НК и является обязательным при заключении соответствующих договоров.

В соответствии же со ст. 30 Закона «Об аренде земли» изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон, а в случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. При этом ст. 654 ГК предусмотрено, что изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется. Так, договор аренды земли является гражданско-правовым, а следовательно, ему присущи такие признаки, как свобода договора и обязательность его выполнения сторонами. Субъект властных полномочий, который не является участником договора (в сложившейся ситуации ГНИ), не может вмешиваться в отношения сторон договора, но имеет право контролировать исполнение договора и соответствие его условий действующему законодательству Украины. Если же договор связан с уплатой налогов и, по мнению ГНИ, направлен на уклонение от их уплаты, последний с помощью административных мер уполномочен восстановить публичный порядок.

Таким образом, ВСУ приходит к выводу, что изменение размера земельного налога является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды его участниками. Но указанное не влечет автоматического изменения условий договора о размере арендной палаты, а затем соответствующего доначисления ГНИ суммы налогового обязательства по арендной плате с применением штрафных санкций по налоговым уведомлениям-решениям.

Внесение изменений в договор аренды земельного участка с 01032018

Прошло уже почти полгода с начала работы нового Верховного Суда. За это время ВС рассмотрел множество дел. Что нового привнес Верховный Суд в практику разрешения споров об аренде земли?

Споры о возобновлении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения

Одними из наиболее распространенных споров об аренде земли традиционно являются споры о возобновлении договоров аренды земли. Самую большую сложность в их решении представляет неодинаковое применение судами статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли». При этом если до недавнего времени позиция Верховного Суда Украины и Верховного Суда о применении статьи 33 Закона была относительно постоянной, то в апреле Верховный Суд изменил свою позицию.

Статья 33 Закона предусматривает два разные (самостоятельные) основания возобновления договора аренды: 1) заключение договора аренды с предыдущим арендатором на новый срок в связи с реализацией арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок (части первая – пятая статьи), и 2) «автоматическое» возобновление договора после окончания срока действия договора (часть шестая статьи 33).

Преимущественное право на возобновление договора аренды земли (переписка, переговоры сторон)

Статья 33 Закона предусматривает, что арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по условиям договора аренды земли, по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок. Для этого арендатор обязан не позднее чем за месяц до окончания срока договора уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (направить арендодателю письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли и проект дополнительного соглашения).

Арендодатель, получив письмо-уведомление и проект дополнительного соглашения, должен проверить проект дополнительного соглашения на соответствие требованиям закона, согласовать с арендатором условия договора и, если нет возражений, заключить с арендатором дополнительное соглашение [относительно аренды земель государственной и коммунальной собственности арендодатель должен принять еще решение о возобновлении договора].

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не значит, что если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по условиям договора аренды земли, то договор аренды возобновится «автоматически» («молча») после окончания срока действия договора. Для возобновления договора стороны (арендатор и арендодатель) должны совершить определенные активные действия.

Именно такую позицию относительно применения частей первой – пятой статьи 33 Закона в течение длительного времени занимал и неоднократно высказывал Верховный Суд Украины (постановление ВСУ от 29.11.2017).

«Автоматическое» возобновление договора аренды земли (молчаливое согласие сторон)

Если для реализации «преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок» стороны (арендатор и арендодатель) должны совершить активные действия (провести переговоры, согласовать условия), то для «автоматического возобновления договора» нужно молчаливое согласие сторон и наличие (исполнение) двух условий, а именно: 1) арендатор продолжает пользоваться арендованным им земельным участком; 2) арендодатель не возражает против такого пользования (в течение месяца со дня окончания срока действия договора от арендодателя не поступило возражений против возобновления договора).

При этом Верховный Суд неоднократно указывал на то, что часть шестая статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предусматривает обращение арендатора к арендодателю, а переговоры сторон относительно изменения существенных условий не проводятся (постановление от 21.02.2018 г. по делу № 908/1164/17, постановление от 21.02.2018 г. по делу № 917/772/17).

Таким образом, «автоматическое возобновление договора» происходит в силу молчаливого согласия сторон, когда стороны, по сути, не совершают никаких активных действий, то есть действуют пассивно.

Так было до недавнего времени: в апреле Большая Палата Верховного Суда, пересмотрев дело в споре о признании договора аренды земли возобновленным, указала, что «для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренных частью шестой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды» (в деле № 594/376/17-ц).

Такая позиция Большой Палаты Верховного Суда идет вразрез с решениями Верховного Суда, которые были приняты ранее, и сводит на нет судебную практику, которая сформировалась до этого.

Споры относительно расторжения договоров аренды земли, предоставленной для нужд строительства

Решая дела по спорам о расторжении договоров аренды земли, отведенных для нужд строительства, в связи с окончанием строительства и отчуждением (передачей) объекта строительства в пользу третьих лиц, суды обычно применяют нормы статьи 377 Гражданского кодекса, статьи 120 Земельного кодекса и статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли».

При этом предписания части второй статьи 19 Закона «Об аренде земли», в соответствии с которой после завершения строительства и приема объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право, в частности, на прекращение действия договора аренды земли, как правило, оставались без внимания судов.

С учетом этого следует указать о применении Верховным Судом нормы части второй статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» в ходе разрешения данных споров.

В постановлении от 22.03.2018 г. по делу № 909/560/17 Верховный Суд указал, что «прекращение земельных арендных правоотношений может происходить как в добровольном порядке по согласию сторон, по их волеизъявлению, так и в установленных законодательством случаях по требованию одной из сторон по решению суда независимо от волеизъявления другой стороны, в том числе и органе местного самоуправления, как органе распоряжения землей«.

Учитывая положения части 2 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», Суд пришел к выводу, что право добросовестного арендатора на прекращение действия договора аренды земли в связи с завершением строительства путем его расторжения диспозитивно унормировано законом, а потому добросовестный арендатор вправе требовать прекращения (расторжения) договора аренды земли после завершения строительства и приема объекта в эксплуатацию.

В то же время позиция Верховного Суда о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в случае перехода права на недвижимое имущество, расположенного на арендованном земельном участке, к другому лицу и в дальнейшем остается неоднозначной.

В постановлении от 17.04.2018 г. по делу № 922/2159/17 Верховный Суд пришел к выводу, что в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества к приобретателю данного имущества происходит переход тех прав на соответствующий земельный участок, на которые он принадлежал отчуждателю, – права собственности или права пользования.

Следовательно, учтя то, что фактическое пользование земельным участком и сведенным на нем объектом осуществляет его новый собственник, предыдущий землепользователь – ответчик добровольно отказался от права пользования указанным земельным участком, а законодательством и договором предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон договора, Верховный Суд поддержал позицию судов предыдущих инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Вместо того, в постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 915/672/17 Верховный Суд, при подобных обстоятельствах дела, пришел к выводу, что «отчуждение объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не является основанием для расторжения договора аренды с предыдущим собственником, поскольку такой договор прекращается в отношении последнего, однако действует на тех же условиях относительно лица, которое, приобретя право собственности на недвижимое имущество, размещенное на арендованном земельном участке, с момента приобретения такого права приобретает также право аренды земельного участка, на котором это имущество размещено, а следовательно и соответствующие права и обязанности, в частности по уплате арендной платы за пользование земельным участком».

Эти две разные позиции существуют в судах вышестоящих инстанций с 2015 года. И сейчас Верховный Суд не сформировал единой позиции относительно того – прекращается (подлежит расторжению) договор аренды земельного участка в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном участке, или не прекращается (не подлежит расторжению).

Споры относительно увеличения размера арендной платы

Типичными для судебной практики последних лет являются дела по спорам о внесении изменений в договоры аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности с целью приведения условий договоров относительно размера арендной платы в соответствие с нормами Налогового кодекса. Позиция судов в данных спорах неизменна – суды удовлетворяют иски и вносят изменения в договоры аренды земли.

Вместе с тем в последнее время местные советы все чаще стали обращаться в суд с исками об увеличении размера арендной платы в связи с принятыми ими решениями (приведение размера арендной платы в соответствие с решением совета).

Вместе с тем в постановлении от 16.04.2018 г. по делу № 910/7905/17 Верховный Суд указал на то, что изменение размера арендной платы (в процентах от нормативно-денежной оценки), оформленное решениями органа местного самоуправления, не может считаться законодательным основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы, поскольку данными решениями законодательно не устанавливаются предельные (минимальный и максимальный) размеры арендной платы за земельные участки коммунальной собственности.

Учитывая это, Верховный Суд указал, что соответствующие решения органа местного самоуправления могут быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли лишь в том случае, если непосредственно в самом договоре предусмотрено такое основание для пересмотра размера арендной платы.

Таким образом, сейчас Верховный Суд придерживается однозначной позиции, что основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка коммунальной собственности в части изменения размера арендной платы является только законодательное изменение предельных размеров арендной платы.

Споры относительно взыскания с пользователей земельных участков (собственников расположенных на них зданий) «безосновательно сохраненной арендной платы»

Соответствующие споры возникают между органами местного самоуправления и пользователями земельных участков (собственниками расположенных на них зданий) в связи с пользованием последними земельными участками без оформления правоустанавливающих документов.

Несмотря на сходство споров суды в одних случаях признавали неполученную территориальной общиной арендную плату убытками – неполученным доходом, а в других – денежными средствами (имуществом), которое сохранено пользователем без достаточного правового основания (постановления Верховного Суда Украины).

На сегодняшний день нет единой позиции Верховного Суда относительно правовой природы средств в виде «неполученной (неуплаченной) арендной платы» за пользование земельным участком коммунальной собственности без правоустанавливающих документов. Однако уже в ближайшее время такая позиция может быть сформирована Верховным Судом, учитывая то, что одно из таких дел (дело № 629/4628/16-ц) недавно было принято Большой Палатой Верховного Суда к рассмотрению.

Практика разрешения судами споров относительно аренды земли кардинально не изменилась. Большинство позиций нового Верховного Суда неизменны по сравнению с позициями, высказанными Верховным Судом Украины и судами кассационной инстанции в предыдущие годы. Необходимой является формулировка Верховным Судом позиции относительно того, какие нормы материального права должны применяться судами в ходе решения дел в спорах о расторжении договоров аренды земельного участка в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, о взыскании с собственников зданий «неполученной арендной платы», и как именно должны применяться данные нормы.

_____________________________________________
© ТОВ «ІАЦ «ЛІГА», ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов’язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ «ЛІГА ЗАКОН» заборонено.