Меню Закрыть

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений

Перевод земель сельскохозяйственного значения в земли населенных пунктов

Автор: Оксана Иванихина

Оксана Иванихина, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО)

Помимо очевидных плюсов обладания в собственности земельным участком, относящимся к землям сельскохозяйственного назначения (к таковым плюсам можно в том числе отнести пониженные ставки налогообложения), к основным минусам, по крайней мере, для граждан, относится невозможность зарегистрировать построенное или находящееся на таком земельном участке строение как жилое, предназначенное для проживания граждан с правом их регистрации по месту жительства. Безусловно, речь идет о формальностях, юридических фактах, таких как отражение в свидетельстве о регистрации права возведенного трехэтажного кирпичного коттеджа как жилого дома, а не как «жилого строения без права проживания и регистрации» или «нежилого строения».

Возможно, изложенное является основной причиной, по которой граждане переводят свои земельные участки из категории сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов.

В настоящей статье мы предлагаем рассмотреть особенности перевода земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Как следует из указанной статьи, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяются две подкатегории:
сельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (при этом можно говорить об определенных различиях в правовом режиме, например, пашни и сенокосов либо пастбищ и виноградников). В случае отнесения сельскохозяйственных угодий к разряду мелиорированных, на правообладателей таких участков возлагаются дополнительные обязанности. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается; несельскохозяйственные угодья — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (то есть земли, на которых непосредственно сельскохозяйственное производство не ведется).

Особенностью земель сельскохозяйственного назначения является то, что земля при этом выступает в качестве основного средства производства продуктов питания, кормов для животных и сырья для промышленности. Для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйственного назначения занимает фонд перераспределения, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (п. 1 ст.80 Земельного кодекса РФ). Как следует из указанного, данный фонд может включать как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

По общему правилу, в соответствии со ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 настоящей статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением строго определенных случаев.

Тем самым перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов относится к исключительным случаям законодательной возможности перевода путем установления или изменения черты населенных пунктов.

Согласно ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

До утверждения генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов градостроительное законодательство предусматривает возможность включения земельных участков из земель иных категорий в границы населенных пунктов в порядке, установленном ст. 4.1 ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Также обратим внимание на то, что указанная ст. 7 Закона о переводе земель устанавливает особенности перевода земель только сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения. Такое сужение понятия в этой статье можно отнести либо к упущению (неточности в терминологии) самого законодателя, либо отнесение исключительности перевода именно к сельскохозяйственным угодьям как к имеющим приоритет в использовании и подлежащих особой охране.

При этом Закон о переводе земель не установил никаких запретов или ограничений изменения категории земель так называемых несельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, занятых: внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами; зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции .

Общие требования к составу и порядку документов для перевода земель, порядку рассмотрения ходатайства о переводе земель, порядку принятия решения о переводе или об отказе в переводе земель любой категории в любую категорию установлены ст. ст. 2, 3, 4 и 5 Закона о переводе земель.

В дополнение к общим положениям и правилам Закона о переводе земель специфика перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта отражена в ст. 4.1 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации».

Так, орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей, или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных указанной статьей, не допускается.

В дополнение к установленным общим требованиям Закона о переводе земель ФЗ «О введение в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» вводит требование о проведении публичных требований по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта при его переводе из земель сельскохозяйственного назначения; конкретизирует поэтапные сроки процедуры перевода земельного участка, а также устанавливает иные особенности перевода земельного участка именно в земли населенных пунктов.

Заметим, что такое четкое регламентирование процедуры и порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов до 1 января 2013 года может иметь двухвариантное решение, когда утверждение или изменение границ населенных пунктов при переводе сельскохозяйственных земель может осуществляться как решениями органов местного самоуправления поселения (округа) об утверждении (изменении) генерального плана, так и решением субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим несколько поподробнее.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона о переводе земель установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земельных участков из других категорий в земли населенных пунктов. Это своеобразное правовое последствие установления или изменения границ населенных пунктов.

При этом в соответствии со ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования. Согласно ст. 14 ФЗ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» утверждение генеральных планов поселения относится к вопросам местного значения поселения.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию закреплены в ст. 7 Закона о переводе земель, содержание которой более подробно раскрыто выше. Сейчас же обратим внимание на то, что положения указанной статьи также допускают перевод земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию в случаях, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Согласно ст. 4.1 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 31 декабря 2012 года, включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Таким образом, утверждение или изменение границ населенных пунктов (а равно перевод земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию в случаях, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов) до определенного времени могло осуществляться как решениями органов местного самоуправления поселения (округа) об утверждении (изменении) генерального плана, так и решением субъекта РФ в порядке, предусмотренном ст. 4.1 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» (принятие таких решений несколько раз ограничивалось законодателем различными сроками).

Заметим, что в правоприменительной практике хоть и редко, но встречаются казусные случаи, когда заявитель пытался осуществить перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем подачи заявления в суд об установлении соответствующего факта, имеющего юридическое значение. В удовлетворении заявления было отказано ввиду неподведомственности рассмотрения спора суду .

В заключение отметим, что, несмотря на кажущуюся громоздкость процедуры перевода земельных участков из категории сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов, ее поэтапное прохождение с соблюдением всех предъявляемых законом требований позволяет достигнуть желаемого результата — включения земельного участка в границы населенного пункта с возможностью осуществления на таком земельном участке строительства жилого дома или регистрации уже возведенного (построенного) строения в качестве жилого.

Изложенный анализ положений законов и вывод в том числе отражены в Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 г. по делу № А62-5521/2009, Кассационном определении Брянского областного суда от 28.10.2010 г.по делу № 33-3068/10.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 г. по делу № А41-19725/11.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений

Физические и юридические лица , заинтересованные в установлении или изменении черты населенного пункта , направляют главе муниципального района ( далее — глава муниципального района) , на территории которого находится населенный пункт , мотивированное обращение о рассмотрении вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта .

Глава муниципального района в течение 14 календарных дней со дня поступления обращения направляет мотивированное ходатайство Главе исполнительной власти субъекта РФ и обращение главе городского или сельского поселения ( далее — глава городского или сельского поселения) , в границах которого находится соответствующий населенный пункт , для рассмотрения и согласования вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта или дает мотивированный отказ заявителю .

Ходатайство главы муниципального района , направленное Главе исполнительной власти субъекта РФ, рассматривается в течение одного месяца в порядке , установленном Главой исполнительной власти субъекта РФ.

Обращение главы муниципального района , направленное главе городского или сельского поселения , рассматривается в течение одного месяца .

Состав документов , необходимых для утверждения проекта черты населенного пункта

Решение главы муниципального района , в состав которого входит населенный пункт , согласованное представительным ( законодательным ) органом этого муниципального образования , является основанием для разработки проекта черты населенного пункта .

В состав документов , необходимых для утверждения проекта черты населенного пункта , входят:

  1. решение главы муниципального района о разработке проекта черты населенного пункта;
  2. проект черты населенного пункта ( выполняется специализированной организацией);
  3. пояснительная записка , включающая раздел по землеустроительной документации и иные разделы , предусмотренные градостроительным заданием;
  4. градостроительное задание на разработку проекта черты населенного пункта , утвержденное главой муниципального района , согласованное с центральным исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в сфере градостроительства;
  5. градостроительное обоснование ( заключение);
  6. сведения государственного земельного кадастра , в том числе данные отчета о наличии земель и распределении их по формам собственности , категориям , угодьям и пользователям ( сводный баланс земель населенного пункта) , а также подготовленная с учетом указанных документов экспликация земель населенного пункта с выделением земель или земельных участков в составе таких земель , включаемых в черту населенного пункта ( исключаемых из черты населенного пункта) — выполняется районным комитетом по земле;
  7. документы для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую в случаях , установленных законодательством ( смотри пункты 3 × 4 статьи 2 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  8. согласование Главы исполнительной власти субъекта РФ;
  9. согласование главы городского или сельского поселения , в состав которого входит соответствующий населенный пункт;
  10. заключение государственной экологической экспертизы в случае , если ее проведение предусмотрено законодательством Российской Федерации;
  11. согласование землеустроительной документации в составе черты населенного пункта территориальным органом федерального органа исполнительной власти , осуществляющего деятельность по ведению государственного земельного кадастра ( с комземом);
  12. заключение центрального исполнительного органа государственной власти области в сфере градостроительства;
  13. протокол общественных обсуждений ( порядок проведения общественных слушаний смотри ниже) .

Проведение общественных обсуждений

В целях обеспечения гласности при установлении и изменении черты населенного пункта проводятся общественные обсуждения . Порядок организации и проведения общественных обсуждений по проекту черты населенного пункта ( далее — общественные обсуждения ) устанавливается уставом муниципального района и (или ) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального района .

До принятия соответствующих изменений в устав муниципального района и (или ) нормативного правового акта порядок организации и проведения общественных обсуждений следующий:

В целях проведения общественных обсуждений решением главы муниципального района создается комиссия , в состав которой включаются представители органов местного самоуправления городского или сельского поселения , интересы которого затрагиваются при установлении или изменении черты населенного пункта , и иные лица .

Информация о проведении общественных обсуждений подлежит опубликованию в средствах массовой информации , являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов муниципального района , либо доводится до сведения жителей населенного пункта и иных заинтересованных лиц ( далее — участники общественных обсуждений ) иным способом , обеспечивающим ознакомление с ней .

Информация должна содержать сведения:

  1. о начале и окончании проведения общественных обсуждений;
  2. о месте размещения информационных материалов;
  3. о форме предложений и замечаний по проекту черты населенного пункта и об адресе , по которому участники общественных обсуждений могут их направлять .

В целях доведения до участников общественных обсуждений информации о содержании проекта черты населенного пункта комиссия организует демонстрацию проекта черты населенного пункта и иных информационных материалов .

Участники общественных обсуждений вправе представить в комиссию свои предложения и замечания по проекту черты населенного пункта .

Комиссия регистрирует и обобщает все замечания и предложения по проекту черты населенного пункта в течение 14 рабочих дней со дня опубликования информации о проведении общественных обсуждений .

По результатам общественных обсуждений комиссия оформляет протокол общественных обсуждений , в котором фиксируются поступившие предложения и замечания по проекту черты населенного пункта , и направляет его главе муниципального района или городского округа .

Утверждение проекта черты населенного пункта

Глава муниципального района направляет Главе исполнительной власти субъекта РФ ходатайство об утверждении проекта черты населенного пункта с приложением выше перечисленных документов .

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства Глава исполнительной власти субъекта РФ принимает постановление об утверждении проекта черты населенного пункта или об отказе в утверждении .

Если утверждение проекта черты населенного пункта влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из земель других категорий в земли поселений , в указанном постановлении должны содержаться положения о соответствующем переводе .

Постановление Правительства области об утверждении проекта черты населенного пункта является основанием для внесения органом , осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра , соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации ( т. е в документах о правах на земельный участок « сельскохозяйственное назначение » поменяют на «земли поселений») .

Постановление Главы исполнительной власти субъекта РФ об утверждении проекта черты населенного пункта является основанием для выполнения работ по межеванию в целях установления границ поселения на местности .

Порядок перевода земли в другую категорию: изменения в 2018 году

Для удобного учета и максимально экономного использования земельных участков на пределах границ страны, все территории разделяются по категориям, разделяющимся непосредственно по предназначению. Информация о них содержится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Начиная с 1991 года, в Земельном кодексе зафиксировано четкое разделение территорий по их использованию на семь различных, разделяемых по характеру использования, категорий.

Все запросы и действия, связанные со сменой категории того или иного участка, контролируется Земельным кодексом РФ. Существуют и иные нормативные документы, однако этот считается основным.

Особенности перевода

Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.

Итак, правообладателями участков земли в 2018 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное, решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.

Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.

Как перевести землю в другую категорию

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Не менее сложным является вопрос о переводе земель населенных пунктов в любые другие категории, а также наоборот. Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2018 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2018 году, относятся:

  • зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
  • производственные зоны,
  • зоны военной подготовки,
  • особо охраняемые территории,
  • зоны специального назначения,
  • территории, засаженные лесопарком,
  • декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел. Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

  • территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
  • на земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

Стоимость перевода

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2018 году земельного участка вне зависимости от его категории составляет до 12 000 рублей за сотку.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка необходимо будет самостоятельно нанять юриста для общения с представителями власти, особенно если, Вы не знаете всех тонкостей российского законодательства.

Подробно на видео

О порядке перевода на видеоконференции в видеоблоге Кедрова Валерия.

В чем особенность перевода земель из категрии «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов»

Ответ Минимущества РБ

Согласно земельному законодательству земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в частности, на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Для того чтобы использовать земли сельскохозяйственного назначения под жилищное строительство необходимо осуществить их перевод в категорию земель населенных пунктов в порядке, установленном Федеральным закономот 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, осуществляет орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации

Переводом земель из земельсельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов являетсяустановление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов (ст. 8 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Согласно ст. 84Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

До утверждения генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов градостроительное законодательство предусматривает возможность включения земельных участков из земель иных категорий в границы населенных пунктов в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно данному порядку лицо, заинтересованное во включении земельного участка в границы населенного пункта направляет в администрацию поселения мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

На основании данного заявления администрация поселения подготавливает и направляет в Правительство Республики Бурятия заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;

При этом заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта готовится муниципалитетом с учетом планируемых границ населенного пункта, указанных в схеме территориального планирования муниципального района и проекте генерального плана поселения.

Необходимо отметить, что схема территориального планирования района и генеральный план поселения утверждаются с учетом публичных слушаний. Таким образом, при изменении границ населенного пункта учитывается мнение населения.

Заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта направляются в уполномоченный на рассмотрение таких заключений орган — Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, которое в свою очередь при положительном рассмотрении готовит проект распоряжения Правительства РБ о включении земельного участка в границы населенного пункта.

Данный проект распоряжения проходит законодательную процедуру принятия и согласовывается с соответствующими органами власти.

Так, за период с 1 января 2011 года по настоящее время Правительством РБ принято 135 распоряжений о переводе земельных участков из одной категории в другую (394 земельных участка общей площадью 1314,08), в том числе 75 (274 земельных участка общей площадью 630 га) — о включении земельных участков в границы населенных пунктов, находящихся на территории данного поселения.

При этом отмечаем, что Правительством РБ не всегда принимаются положительные решения о включении земельного участка в границы населенного пункта, поскольку градостроительным законодательством предусмотрена возможность отказа в таком включении в случае, если:

1) федеральными законами установлены ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешенного использования земельного участка или запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешенного использования земельного участка;

2) документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утвержденными в установленном порядке, предусмотрено использование земельного участка, не соответствующее указанному в заявлении;

3) в исполнительный орган государственной власти Республики Бурятия поступил в письменной форме мотивированный отказ в согласовании заявления о включении земельного участка в границу населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка от федерального исполнительного органа (в отношении земель лесного фонда, земель Министерства обороны Российской Федерации).

За 2011 год по результатам рассмотрения таких заключений, направленных администрациями поселений Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия в 40 случаях отказывало во включении земельных участков в границы населенных пунктов.

Кроме того, во избежание перевода особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию Министерством природных ресурсов Республики Бурятия в 2011 году начаты работы поопределению границ особо ценных земель в разрезе районов для составления перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Республики Бурятия, использование которых для целей не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается.

К августу 2012 года такие особые ценные сельскохозяйственные угодья должны быть поставлены на кадастровый учет.

О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

  1. консервация земель;
  2. создание особо охраняемых природных территорий;
  3. установление или изменение черты населенных пунктов;
  4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
  5. строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
  6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
  7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
  8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
  9. выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно: первый-это участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району; второй – отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

  1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
  2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
  3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.